廣東省廣州市中級人民法院

民事二審判決書

合同糾紛（2020）粵01民終19551號

上訴人（原審被告）：廣州市全匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：區(qū)志豪，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳天軍，廣東穗益律師事務所律師。
委托訴訟代理人：何夢詩，廣東穗益律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：廣州市善居電子商務有限公司。
法定代表人：岳欣，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張志堅，廣東廣和律師事務所律師。
委托訴訟代理人：周婷婷，廣東泰兆律師事務所律師。

一審法院查明事實：2018年5月30日，全匯公司（甲方）與善居公司（乙方）簽署《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》約定：甲方委托乙方為甲方匯誠名園項目住宅提供獨家團購服務，項目物業(yè)類型為公寓，可租公寓房源共計256套，土地使用權(quán)的權(quán)屬人為廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東華村民委員會，土地使用權(quán)為集體建設用地使用權(quán)，土地使用權(quán)來源為劃撥，集體建設土地使用權(quán)證號為粵（2016）廣州市不動產(chǎn)權(quán)第10210677號，建設用地規(guī)劃許可證號為穗國土規(guī)劃地證〔2016〕11-24號，施工許可證號為440183201801020201；合同期限從正式對外招租之日起六個月；合作方式，整體建筑物對外出租的底價為8900元/平方米/40年（下同），其中甲方實收底價7200元/平方米/40年，乙方通過代為收取租金的方式收取乙方的營銷總包費用800元/平方米；合同簽訂后，乙方向甲方支付2萬元/套作為合作保證金，保證金總額以標的物業(yè)套數(shù)之和（共256套）×單套保證金計算，即總保證金為人民幣5120000元……。
2018年7月3日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款249萬元，匯款單摘要載明是匯誠名園保證金。
2018年11月2日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款245萬元，匯款單摘要載明保證金。
2019年3月5日，善居公司向全匯公司發(fā)出《關(guān)于解除〈匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同〉的通知函》，內(nèi)容為：善居公司分別于2018年7月3日、11月2日向全匯公司支付了249萬元和245萬元，合計494萬元保證金，善居公司于2018年10月29日、11月22日成交簽約認租房號2棟1702、2棟1507，即全匯公司應于2019年1月18日前向全匯公司退還保證金40000元，但全匯公司至今未履行，依據(jù)合同約定，全匯公司逾期退還保證金超過30天，善居公司有權(quán)解除合同，現(xiàn)通知善居公司，自本通知發(fā)出之日起，雙方簽訂的《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》即行解除，要求善居公司收到本通知之日起7日內(nèi)退還履約保證金494萬元等。
2019年3月8日，全匯公司向善居公司發(fā)出《關(guān)于不同意解除合同的回復函》，表明不同意全匯公司提出的解除合同要求，要求全匯公司繼續(xù)全面履行合同的各項義務等。
2019年4月15日，全匯公司（甲方、委托方）與善居公司（乙方、受托方）簽署《匯誠名園項目協(xié)議書》約定：甲、乙雙方于2018年5月30日簽訂了《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》（以下簡稱為服務合同），現(xiàn)經(jīng)雙方確認，原服務合同自本合同簽署日起終止，甲乙雙方不再執(zhí)行，雙方互不承擔違約責任。服務合同中己支付490萬保證金轉(zhuǎn)為本協(xié)議的保證金。現(xiàn)雙方就甲方所有的匯城名園項目（位于廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)新塘大道東，下稱“本項目”）招租及相關(guān)事宜簽訂本協(xié)議，以茲共同遵守。1、甲方委托乙方將本項目房源對外出租，雙方共同確認本項目剩余未對外出租公寓總計244套，總面積17776.47平米，其中，l棟137套，面積9912.07平米。2棟107套，面積7864.4平米。2、乙方同意，按以下進度按月完成招租租金收入指標（指甲方應得的底價租金收入），目標具體如下：簽約五個工作日招租租金收入指標1000萬元，4月份招租租金收入指標2000萬元，5月份招租租金收入指標2000萬元，6月份招租租金收入指標1000萬元，7月份招租租金收入指標1000萬元，8月份招租租金收入指標1000萬元，9月份招租租金收入指標1000萬元，10月份招租租金收入指標1000萬元，11月份招租租金收入指標1000萬元，12月份補齊差額補足款……3、乙方應按前述第2條約定完成當月的租金收入指標：（1）如乙方未完成每個月的出租租金收入余額的考核任務，則乙方應當按照當月招租租金收入金額與當月實際完成招租租金收入金額的差額部分向甲方補足（下稱‘差額補足款’），即乙方補足金額=當月出租租金目標金額—當月實際完成招租租金收入金額。（2）甲乙雙方于每月28日至31日對賬，乙方于下月5日之前向甲方支付差額補足款（如遇節(jié)假日的，則對賬時間及付款時間相應順延）。（3）第一期租金差額補足款1000萬元在本協(xié)議簽字后5個工作日內(nèi)付清給甲方?！?、甲乙雙方同意按以下標準向乙方支付服務費用：甲方采取以下標準與乙方結(jié)算，即超出以下標準產(chǎn)生的所得，作為甲方向乙方支付的服務費用：A、客戶采取一次性付款的，按7200元／平方米的0.95折（折扣率為0.95）結(jié)算，超過7200元／平方米的9.5折以外部分的所得，作為乙方的服務費用，之內(nèi)的歸甲方所有；B、客戶采取銀行按揭方式付款且首期50%一次性付款、余款按揭方式支付的，則按7200元／平方米的0.98折（折扣率為0.98）結(jié)算，……C、客戶采取銀行按揭方式付款且首期50%分18個月及以內(nèi)付清、余款按揭方式支付，則按7200元／平方米結(jié)算（折扣率為0）……超過7200元／平方米外部分的所得，作為乙方的服務費用，之內(nèi)的歸甲方所有；……5、截止至2019年12月20日，如乙方仍未完成全部房源的租賃任務的，則由甲乙雙方按以下標準結(jié)算，雙方進行整體核算，由乙方按照本條款（2）的約定補足差額款項后，由乙方繼續(xù)對外招租，直至乙方收回所有的差額補足款項：……6、雙方于2019年12月31日進行最終核算，如乙方已經(jīng)完成考核任務的，甲方仍有未返還款項的，則甲方應當于2020年1月5日前一次性返還所有乙方已經(jīng)支付的保證金及差額補足款（如有）……9、項目招商中心費用承擔（1）乙方同意，自本合同簽署日起，按30000元／月的標準向甲方支付項目招商中心的水電費、綜合安保衛(wèi)生清潔費給甲方，該款在每月10日前支付當月費用，該款項支付至2020年1月31日止，即乙方有權(quán)按此標準使用項目招商中心至2020年1月31日止?！?0、違約責任（1）本協(xié)議簽字后，任何一方均應嚴格執(zhí)行，任何方違約的，應向?qū)Ψ街Ц哆`約金，并賠償守約方受到的全部損失?！?）乙方逾期支付當月進度款項給甲方，或乙方逾期支付最終租金底價款給甲方，或乙方逾期履行、違反其它義務，則承擔以下違約責任：每逾期一日，應按應付未付款的萬分之一向甲方支付違約金，乙方逾期超過15個工作日仍不履行的，則甲方有權(quán)解除本協(xié)議，乙方應當按未完成招租面積底價租金總額的20%作違約金賠償甲方，且乙方已經(jīng)支付的保證金全部歸甲方所有，乙方無權(quán)要求退還。未完成招租面積底價租金總額的計算方式為：未完成招租總面積×7200元／平方米×0.93折?！?1、其它約定（1）如在2019年12月31日前出現(xiàn)不可抗力因素，包括但不限于自然災害、罷工、政策法令、本項目無法再通過本協(xié)議約定的方式對外出租、本項目被政府叫停、或者確定為甲方責任的，或其他非乙方責任導致本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，則任意一方有權(quán)解除本協(xié)議并不承擔違約責任。本協(xié)議解除的，甲方應當在本協(xié)議解除后的3日內(nèi)向乙方返還保證金，已經(jīng)與客戶簽約部分的款項，由甲乙雙方按本協(xié)議約定進行結(jié)算，計算乙方應得的服務費用并在確認后五個工作日內(nèi)返還給乙方；未與客戶簽約的款項，由甲方在對賬確認后五個工作日內(nèi)返還給乙方，雙方互不負違約及賠償責任。……
2019年4月18日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款510萬元，匯款單摘要載明保證金。
2019年4月30日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款500萬元，匯款單摘要載明保證金。
2019年5月3日，善居公司與全匯公司簽訂《匯誠名園4月銷售對賬單》，內(nèi)容為2019年4月17日至2019年4月30日期間，簽約認租套數(shù)為零套，金額為零元。
2019年5月6日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款1500萬元，匯款單摘要載明保證金。
2019年6月19日，全匯公司向善居公司發(fā)出《關(guān)于要求確認匯誠名園5月份銷售函》（含附表5月銷售對賬單）；其中函件載明內(nèi)容為：全匯公司要求善居公司對附表對賬單金額予以確認，逾期未確認，視為善居公司認同全匯公司的對賬單金額；5月銷售對賬單載明以下內(nèi)容：5月認租共4套，4套認租合同金額合計2082055元，4套認租面積均為60.64平方米。
2019年6月21日，善居公司向全匯公司發(fā)出《關(guān)于解除〈匯誠名園項目協(xié)議書〉的通知函》，內(nèi)容為：“貴我雙方于2019年4月15日簽訂《匯誠名園項目協(xié)議書》（以下簡稱《合作協(xié)議》），委托我司就廣州匯誠名園項目對外招租，我司且按貴司要求迄今合計支付了3000萬元款項，足見我司履約心意之誠懇。……經(jīng)我司提交集團風控部及法律顧問共同評估，一致認定項目存在合法性瑕疵，繼續(xù)履約將為貴我雙方共同帶來包括行政處罰在內(nèi)的違法風險，作為上市公司對監(jiān)管規(guī)范的忌憚，我方無奈之下只能決定單方解除《合作協(xié)議》，并簡述理由如下：1、貴司與各業(yè)主簽訂的《房屋租賃合同》關(guān)于‘租期20年，租期屆滿再贈送20年使用權(quán)’、‘承租人可轉(zhuǎn)租’、‘合同簽訂后交付全部租金的41%’等約定嚴重違反了國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于集體建設用地的相關(guān)規(guī)定。2、貴司與各業(yè)主簽訂的《房屋租賃合同》以律師出具見證函的形式代替向有關(guān)政府部門辦理備案手續(xù)，違反了房屋租賃實行登記備案制度的規(guī)定。3、貴司虛假宣傳，包括以租代售、以商住冒充住宅、租期注水等等：以上種種皆為我司對外銷售（招租）帶來重重障礙，合作期間我司積極對外宣傳攬客，但屢次發(fā)生客戶在已繳納定金后發(fā)現(xiàn)到購買的不是正規(guī)房屋產(chǎn)權(quán)而要求退定的狀況，更有部分客戶在簽訂《房屋租賃合同》后要求解約。足以說明項目本身無論定位／性質(zhì)／價格均不被市場所接受。有鑒于此，為避免雙方損失的進一步擴大，我司特向貴司提出解除《合作協(xié)議》，并希望貴司在2019年7月5日前向我司退還前期繳納的款項人民幣3000萬元。……”
全匯公司于2019年6月25日收到善居公司發(fā)出的《關(guān)于解除〈匯誠名園項目協(xié)議書〉的通知函》后，于2019年6月26日向善居公司發(fā)出《商務聯(lián)絡函——關(guān)于解除〈匯誠名園項目協(xié)議書〉通知函的回函》，表明不認同善居公司提出的解除合同理由，希望繼續(xù)履行雙方的合作協(xié)議，若善居公司執(zhí)意要求解除合作協(xié)議，將視為善居公司違約單方解除協(xié)議，在此情況下，善居公司應立即與全匯公司協(xié)商，妥善處理解除合同后的相關(guān)事宜等。
2019年7月9日，全匯公司向善居公司發(fā)出《關(guān)于要求確認匯誠名園5月、6月銷售的函》（含附6月銷售對賬單），全匯公司要求善居公司對5月、6月銷售賬單金額予以確認，逾期未確認，視為善居公司認同全匯公司的對賬單金額；5月銷售對賬單的載明以下內(nèi)容：5月認租共4套，4套認租合同金額合計2082055元，4套認租面積均為60.64平方米。6月銷售對賬單的載明以下內(nèi)容：6月認租共2套，2套認租合同金額合計1242956元，2套認租面積分別為85.21平方米、60.64平方米。

全匯公司提供不動產(chǎn)權(quán)證書、宗地圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可及附件等證據(jù)復印件，擬證明《匯誠名園項目協(xié)議書》所涉的項目土地、工程等程序合法，建筑物為合法建筑，善居公司提出解除合同理由不成立。善居公司對上述證據(jù)的真實性無異議，但認為項目的土地權(quán)屬人是案外人，并非全匯公司，房屋也無權(quán)屬證書。
善居公司提供全匯公司與案外人原增城市新塘鎮(zhèn)東華村民委員會、原增城市新塘鎮(zhèn)東華村新村頭經(jīng)濟合作社簽訂的《新村頭社新甘圍土地使用權(quán)租賃合同》復印件，擬證明全匯公司對涉案項目的土地租賃期限為20年。全匯公司對上述證據(jù)的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性均予以認可，并認為已經(jīng)在（2019）粵0118民初7844號案提交了其與廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東華村民委員會等簽訂的補充協(xié)議（一）復印件，可以證明全匯公司對項目所涉土地及地上建筑物有40年使用期。
善居公司提供全匯公司與租戶簽署的《認租協(xié)議》復印件以及自己制作的未成交明細表，擬證明《匯誠名園項目協(xié)議書》履行期間，除成交6套公寓外，共有10位客戶在已簽訂《認租協(xié)議》并交付定金的情況下因公寓的產(chǎn)權(quán)問題放棄承租，善居公司在得知該情況后，開始意識到存在違法性，善居公司在未經(jīng)集團評估的前提下接受了全匯公司對涉案項目的委托，若繼續(xù)履約，將會對善居公司及集團帶來巨大法律風險，因此根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定以及《匯誠名園項目協(xié)議書》第11條約定，單方解約。《認租協(xié)議》復印件內(nèi)容顯示，出租的單元屬在建工程，將2019年7月30日前毛坯交樓，租賃年限20年，租期從交付單元起算，租期屆滿后，雙方無需辦理任何手續(xù)，出租方向承租方贈送物業(yè)使用權(quán)至2059年4月30日止。全匯公司對該《認租協(xié)議》以及未成交明細表的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性均不予認可，只能說明善居公司招租能力嚴重不足。
本案審理過程中，一、善居公司陳述：1.《匯誠名園項目協(xié)議書》約定的保證金是定金性質(zhì)；且該協(xié)議已明確約定《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》中已支付的490萬元保證金轉(zhuǎn)本協(xié)議的保證金，故善居公司實際已付的保證金是490萬元，另外全匯公司向善居公司支付2510萬元是差額補足款。2.善居公司在2019年6月21日向全匯公司發(fā)出解除合同通知函，全匯公司在當月25日收到該函件，后善居公司在當月28日撤出場地，善居公司在撤場前有口頭告知全匯公司，且場地的物品都是全匯公司的，善居公司只是人員離場，無需搬離任何東西。3.善居公司在履行《匯誠名園項目協(xié)議書》期間共成交6套房屋，面積為388.41平方米，未銷售面積是17388.06平方米，認租合同金額共計3325011元。
二、全匯公司陳述：1.保證金并非定金，善居公司實際支付的保證金是500萬元；善居公司在2018年7月、11月共匯了494萬元，由于善居公司只招租成交了2套，故全匯公司退回了40000元給善居公司，所以全匯公司在《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》中收到善居公司支付的保證金是490萬元，善居公司在2019年4月18日向全匯公司匯款510萬元，在2019年5月6日向全匯公司匯款1500萬元，4月30日向全匯公司匯款500萬元，一共匯了3000萬元，其中500萬元是保證金，其余的2500萬元是差額補足款。2.善居公司并未告知全匯公司何時撤場，后來才知道善居公司已單方撤場，全匯公司并不知道善居公司具體何時撤場的。3.《匯誠名園項目協(xié)議書》的項目在2019年前已竣工，暫未取得綜合備案驗收，但主體結(jié)構(gòu)已驗收。4.全匯公司對于涉案項目的土地租期為40年，從2019年4月30日起至2059年4月30日止；合同法并未規(guī)定租賃期限超過20年的合同必然無效，若雙方自愿履行應不受限制。
一審法院認為，全匯公司與善居公司在2018年5月30日簽訂《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》，全匯公司委托善居公司為匯誠名園項目住宅提供獨家團購服務，由善居公司負責對外招租，招租底價為40年租期租金7200元/平方米，善居公司通過代收租金的方式收取營銷總包費用。后雙方又于2019年4月15日簽署了《匯誠名園項目協(xié)議書》，約定原《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》自本合同簽署之日起終止，由全匯公司繼續(xù)委托善居公司將匯誠名園的項目對外出租。以上事實可見，雙方之間為委托合同關(guān)系，現(xiàn)雙方因履行《匯誠名園項目協(xié)議書》產(chǎn)生糾紛，故本案為委托合同糾紛。經(jīng)審查，并未發(fā)現(xiàn)雙方簽署的《匯誠名園項目協(xié)議書》存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，故該合同有效。
關(guān)于保證金金額問題，全匯公司主張善居公司就《匯誠名園項目協(xié)議書》已付保證金500萬元，善居公司主張保證金為490萬元，雙方對于保證金數(shù)額存爭議。一審法院認為，《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》約定總保證金為512萬元，善居公司在履行該合同過程后，分兩次共向全匯公司合計支付了494萬元保證金。庭審中，全匯公司承認在《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》中向善居公司退還了40000元保證金，僅收到善居公司支付的保證金490萬元。同時，《匯誠名園項目協(xié)議書》明確約定，原服務合同即《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》已支付490萬元轉(zhuǎn)為協(xié)議的保證金。以上事實可見，善居公司基于履行《匯誠名園項目協(xié)議書》向全匯公司支付的保證金為490萬元。
關(guān)于合同解除的問題。根據(jù)雙方在2019年5月3日簽署的4月銷售對賬單，全匯公司在2019年6月19日、7月9日向善居公司發(fā)出的5月份銷售函（含5月銷售對賬單）和5月、6月份銷售的函（含6月銷售對賬單）等內(nèi)容顯示，善居公司在簽訂《匯誠名園項目協(xié)議書》后僅在5月、6月間對外成功招租6套房屋，成功招租面積僅388.41平方米。在履約過程中，善居公司于2019年6月21日向全匯公司發(fā)出《關(guān)于解除〈匯誠名園項目協(xié)議書〉的通知函》以繼續(xù)履約存在違法風險為由得出單方解除《匯誠名園項目協(xié)議書》。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百一十條：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同……”的規(guī)定，善居公司作為受托人，有隨時解除委托合同的權(quán)利，故自全匯公司收到善居公司發(fā)出的《關(guān)于解除〈匯誠名園項目協(xié)議書〉的通知函》時即2019年6月25日，雙方簽訂的《匯誠名園項目協(xié)議書》已解除。根據(jù)雙方簽署的《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》以及《匯誠名園項目協(xié)議書》的內(nèi)容，全匯公司委托善居公司對匯成名園的項目對外招租，招租的租期長達40年。結(jié)合全匯公司與租戶簽訂的《認租協(xié)議》內(nèi)容可知，全匯公司出租的期限為20年，租期屆滿后，全匯公司與租戶雙方無需辦理手續(xù)，全匯公司再贈送20年使用期。顯然，全匯公司委托善居公司對外招租給租戶承諾的租期超過了20年，違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”的規(guī)定。此外，全匯公司向租戶承諾的交房日期為2019年7月，但直至2020年3月，全匯公司承認匯誠名園的項目仍未取得綜合驗收備案證明，表明該項目的建筑物仍未符合《中華人民共和國建筑法》第六十一條關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定交付使用條件，可見全匯公司無法按約定向租戶交付認租的房屋。因此，善居公司擔心履約存在風險，為避免履約損失擴大單方向全匯公司提出解除合同，是自我行使減損行為，故善居公司提出解除合同并無不當。全匯公司辯稱善居公司擅自撤場的行為屬根本性違約，理據(jù)不足，一審法院不予采納。綜合上文分析，一審法院確認雙方簽署的《匯誠名園項目協(xié)議書》已于2019年6月25日解除。
承上文分析，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！钡囊?guī)定，已經(jīng)進行給付的應當返還給給付人，全匯公司確認已經(jīng)向善居公司收取了3000萬元，現(xiàn)善居公司主張返還保證金及差額補足款共計3000萬元，于法有據(jù)，一審法院予以支持。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理”的規(guī)定，二審案件的審理應當圍繞當事人的上訴請求的范圍進行。根據(jù)雙方的辯訴意見，本案爭議焦點為：1.案涉《匯誠名園項目協(xié)議書》性質(zhì)認定問題；2.全匯公司上訴請求改判退還2038747元給善居公司是否有事實及法律依據(jù)。
一、關(guān)于案涉《匯誠名園項目協(xié)議書》性質(zhì)認定問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外?！北景钢?，全匯公司與善居公司在2018年5月30日簽訂的《匯誠名園項目廣州善居團購（渠道）服務及包銷合作合同》第4.8條約定，服務期結(jié)束后，如仍有物業(yè)未出租的，乙方應向甲方按照雙方約定的底價支付未出租建筑物的全部款項給甲方，即由乙方支付全部包銷底價款，未出租建筑物交由乙方繼續(xù)招租。全匯公司、善居公司又于2019年4月15日簽訂的《匯誠名園項目協(xié)議書》第3條第（1）項約定，如乙方未完成每個月的出租租金收入余額的考核任務，則乙方應當按照當月招租租金收入金額與當月實際完成招租租金收入金額的差額部分向甲方補足（下稱“差額補足款”），即乙方補足金額=當月出租租金目標金額—當月實際完成招租租金收入金額；第5條約定，截止至2019年12月20日，如乙方仍未完成全部房源的租賃任務的，則由甲乙雙方按以下標準結(jié)算，雙方進行整體核算，由乙方按照本條款（2）的約定補足差額款項后，由乙方繼續(xù)對外招租，直至乙方收回所有的差額補足款項。由此可見，本案中《匯誠名園項目協(xié)議書》雙方約定的內(nèi)容實質(zhì)是包銷合同關(guān)系。一審判決認定雙方之間為委托合同關(guān)系，本案為委托合同糾紛不當，本院予以糾正。
二、關(guān)于全匯公司上訴請求改判退還2038747元給善居公司是否有事實及法律依據(jù)的問題。根據(jù)涉案《匯誠名園項目協(xié)議書》第8條第（3）款約定，全匯公司所設定的租金單價8541元包含7200元/平方米“毛坯價”、1098元/平方米“裝修費”、243元/平方米“服務費”，該租金約定明顯不符合房屋租賃的市場交易價，實際是將房屋買賣的售價冠以“租金”的名義，且根據(jù)全匯公司與業(yè)主簽訂的《廣州市房屋租賃合同》的約定，租賃年限20年，租期從交付單元起算，租期屆滿后，雙方無需辦理任何手續(xù)，出租方向承租方贈送物業(yè)使用權(quán)至2059年4月30日止。支付方式約定若一次性付款按7200元/平方米9.5折；按揭方式且首期50%一次性付款，余額按揭按7200元/平方米9.8折等方式，與房地產(chǎn)銷售支付方式相似，不符合房屋租賃的租金繳納規(guī)定，可以認定全匯公司實際為變相出售案涉項目，以租代售。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設。涉案土地的不動產(chǎn)權(quán)證亦載明：權(quán)利類型為集體建設用地使用權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為劃撥，附記：本宗地用途為商住用地，不得作房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法（2019修正）》第六十三條，全匯公司興建案涉項目時并未在土地管理部門依法辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)，全匯公司也并非廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東華村民委員會集體組織成員。在房地一體原則下，全匯公司與案外人廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東華村民委員會簽訂的《土地使用權(quán)租賃合同》合作建房，實質(zhì)上是轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地使用權(quán)，全匯公司與善居公司雙方的包銷合同對涉案房屋的處分實質(zhì)是對農(nóng)村集體土地房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，故案涉的《匯誠名園項目協(xié)議書》為無效協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。善居公司訴請解除《匯誠名園項目協(xié)議書》的理由不成立，全匯公司也不能依據(jù)《匯誠名園項目協(xié)議書》上的違約條款主張違約金。全匯公司確認已經(jīng)向善居公司收取了3000萬元，善居公司主張返還保證金及差額補足款共計3000萬元，該3000萬元是全匯公司因該協(xié)議實際取得的款項數(shù)額，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還”。全匯公司基于合同違約基礎上訴請求退還2038747元給善居公司于法無據(jù)。本院不予支持。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，但處理結(jié)果不當，本院予以改判。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項，判決如下：
一、維持廣東省廣州市增城區(qū)人民法院（2019）粵0118民初5822號民事判決第二項；
二、撤銷廣東省廣州市增城區(qū)人民法院（2019）粵0118民初5822號民事判決第一項、第三項；
三、駁回廣州市善居電子商務有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費391800元、訴訟保全費5000元，由廣州市善居電子商務有限公司負擔226743元，廣州市全匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔170057元；二審案件受理費181606元，由廣州市全匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長王麗華
審判員練長仁
審判員楊凡
書記員尤志華
蔡嘉瑜

2020-12-09

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