壽陽縣人民法院
民事一審判決書
民事（2021）晉0725民初640號
原告：山西森強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：山西省壽陽縣北外環(huán)杜家堙盛世華庭售樓部
法定代表人：劉秀青，女，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：郭某某，男，漢族，1966年4月10日出生，山西省壽陽縣人，該公司副總經(jīng)理。
被告：張某某，男，1984年12月26日出生，漢族，山西省壽陽縣人。金恒民爆壽陽分公司員工。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2017年10月11日，原告山西森強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告張某某簽訂了盛世華庭小區(qū)X號樓-2017XXX號認購協(xié)議和認購書，雙方約定被告張某某以單價3388元/㎡購買原告在盛世華庭小區(qū)7號樓3單元14層1402號房，該房建筑面積為85.97㎡，總價為291266元人民幣，付款方式為按揭，被告張某某在2017年10月11日支付總房價款的30%，計人民幣91266元，余款200000元做銀行按揭。同日原告代收保險43690元,2018年6月5日被告交付工本費1000元，2018年6月被告入住該房屋至今。因銀行按揭未果,盛世華庭小區(qū)認購書約定的內(nèi)容沒有實際履行。2020年7月底原告開始向被告張某某催要尾欠原告山西森強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房款113325元。
上述事實有以下證據(jù)予以證明，認購協(xié)議原件一份、盛世華庭住宅小區(qū)認購書（編號0000XXX）一份、居家養(yǎng)老公益資助申請表空白未填、10月11日購房票據(jù)三張（首付91266元，代收保險43690元，工本費1000元，收款方均是原告公司）。
本院認為，原、被告簽訂的認購協(xié)議所約定的內(nèi)容具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，認購協(xié)議應視為商品房買賣合同。在協(xié)議簽訂后被告支付了首付款，原告交付了房屋，該協(xié)議是雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，協(xié)議合法有效。認購書是原、被告雙方在簽訂認購協(xié)議的基礎上簽訂的，現(xiàn)認購書約定的購房資助項目已經(jīng)無法辦理，認購書無法繼續(xù)履行。被告張某某要求繼續(xù)按照認購書的約定，即每月支付228元，支付20年履行的要求不符合盛世華庭小區(qū)房屋銷售的實際情況。當時認購書和認購協(xié)議中將房屋單價約定為每平方米3388元，是為了辦理購房資助項目而抬高房屋價格，從公平、誠信的原則考慮，結(jié)合原、被告雙方對當時涉案房屋的市場價值的陳述，本院認為以每平方米2888元的價格計算本案所涉房屋的單價較為合理。據(jù)此，房屋總價為248281.36元（85.97㎡×2888元/㎡），核減被告張某某已向原告支付的135946元，被告張某某還應支付原告剩余房款共計112335.36元，被告張某某應按一次性付清剩余房款的方式繼續(xù)履行。原告依據(jù)認購協(xié)議要求被告以剩余房款為基數(shù)從應付之日的第二日起至全部支付之日期間按日萬分之二的違約金支付逾期萬分之二的違約金，本案被告應支付的尾款未按認購協(xié)議規(guī)定履行，是因原告的手續(xù)不到位不能辦理按揭，根據(jù)雙方在訂立、履行合同過程中的實際情況，對原告要求被告承擔違約責任的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。為此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第六十條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條的規(guī)定，判決如下：
一、被告張某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告山西森強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余房款共計112335.36元。
二、駁回原告山西森強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案法律文書生效后，負有履行義務的當事人須按期履行生效法律文書確定的義務，逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消費行為，不得有轉(zhuǎn)移、隱匿、銷毀財產(chǎn)等妨害或逃避執(zhí)行的行為。當事人如有以上行為，本案進入執(zhí)行程序后，人民法院可依法對相關當事人采取列入失信名單、限制消費、罰款、拘留等強制措施，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
案件受理費2567元，減半收取計1283元，由原告山西森強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔11元，由被告張某某負擔1272元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于山西省晉中市中級人民法院。
審判員孫海鷹
書記員郭曉霞
2021-07-05
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