蘭州市城關區(qū)人民法院
民事一審判決書
同居關系析產糾紛（2019）甘0102民初4480號
原告（反訴被告）：楊某，女，1987年2月10日出生，住蘭州市城關區(qū)××路街道××號××單元××層××室。
委托訴訟代理人：杜鳳蘭，北京大成（蘭州）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：馬源均，北京大成（蘭州）律師事務所律師。
被告（反訴原告）：李某，男，1987年2月10日出生，漢族，住甘肅省會寧縣。
委托訴訟代理人：陳勝，上海市匯業(yè)（蘭州）律師事務所律師。
對李某提交的證據(jù)，本院認定如下：1、照片、微信記錄、微信聊天記錄、楊某之妹與李某的聊天記錄。李某擬證明其與楊某于2014年7月確立戀愛關系，后雙方同居生活期間，李某去楊某父母家，并拍了全家福，雙方關系和睦，楊某之妹還催促雙方辦理結婚手續(xù)。楊某對該組證據(jù)無異議。本院認為，該組證據(jù)符合證據(jù)的真實性、合法性，與本案待證事實雙方是否同居生活具有關聯(lián)性，本院予以采信。2、包軍彥、張振興出具的證明、農商行客戶交易明細對賬單、商鋪租賃合同、李某與“八卦取名老劉”之間的微信聊天記錄、李某的病歷、企業(yè)名稱預先核準通知書、安全目標責任書、楊某對“李金龍酒館”的記賬賬本、李碩出具的證明。李金龍擬證明其出資從包軍彥處受讓酒館取名為“李金龍酒館”。因其骨折住院，遂讓楊某辦理酒館工商登記事宜，楊某將經(jīng)營者登記為本人。該酒館由楊某管理，營業(yè)款亦由楊某收取。楊某對未到庭作證的證人證言真實性不予認可。對農商行交易明細對賬單、酒館的賬本無異議。本院認為，該組證據(jù)雖包軍彥、李碩未出庭作證，但其出具的證明內容與該組證據(jù)中的其他書證內容可以印證其真實性，故其真實性、合法性本院予以認定。該組證據(jù)與本案待證事實“李金龍酒館”是否系二人共同經(jīng)營具有關聯(lián)性，本院予以采信。3、金龍酒館轉讓協(xié)議、李某個人征信報告、案涉房屋之不動產登記情況表、微信及支付寶轉賬記錄。李某擬證明601室首付款系其轉讓了“李金龍酒館”所得價款支付，并因自身征信問題無法貸款，故使用楊某之名購房并貸款。購房后，其以微信及支付寶轉賬形式將款項支付楊某，再通過楊某賬戶歸還房貸。楊某對該組證據(jù)的真實性無異議，但質證認為李某給其所付款項與歸還房貸無關而是給付的生活費。本院認為，該組證據(jù)符合證據(jù)的真實性、合法性，與本案待證事實601室的購房首付款來源何處，按揭貸款李某是否償還具有關聯(lián)性，本院予以采信。4、李某與會寧居、黨居霞、趙兵等人的微信聊天記錄、微信轉賬記錄。李某擬證明其還做茶爐、洗衣液等生意，掙得的錢款全部由楊某收取。楊某對該組證據(jù)的真實性無異議，確認收取了一定款項，但并非全系貨款。本院認為，該組證據(jù)符合真實性、合法性，與本案待證事實李某是否將經(jīng)營所得交付楊某具有關聯(lián)性，本院予以采信。5、2018年11月5日（日期誤寫為15日）雙方簽訂的財產分割協(xié)議。李某擬證明楊某同意共同生活期間購買的601室歸李某所有，給付楊某折價款180000元。楊某對該證據(jù)的真實性無異議，但質證認為該協(xié)議系2018年11月5日簽訂，后因李某翻悔而失效。本院認為，該證據(jù)符合真實性、合法性，與本案待證事實601室雙方是否進行了處分具有關聯(lián)性，本院予以采信。（2019）甘0102民初5456號民事調解書。李某擬證明雙方就同居期間購買的車輛之分割爭議，業(yè)經(jīng)人民法院調解，車輛歸其所有，其給楊某折價補償25000元。楊某對該證據(jù)無異議。因該證據(jù)雙方對真實性、合法性及關聯(lián)性均無異議，本院予以采信。
本案在審理過程中，李某提出對案涉房屋的價值進行評估。當事人選擇了蘭州中信房地產土地評估事務有限公司予以評估，該公司作出中信估字（2021）第0156號房地產估價報告。結論：位于蘭州市城關區(qū)××路街道棗樹溝7號（甘肅省林業(yè)技術推廣總站家屬院）第2單元6層601室，在評估基準日2021年2月24日，每平方米單價11164元，總價款648852元。楊某及李某對該評估結論均無異議。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下:楊某與李某相識于2012年，于2014年確立戀愛關系。2014年8月11日，李某因從案外人包軍彥處受讓酒館擬經(jīng)營，遂向包軍彥支付定金2000元，該款項系李某從ＡＴＭ機上支取的現(xiàn)金予以交付。次日，李某以銀行轉賬方式支付包軍彥酒館轉讓款78005元。2014年8月13日李某與楊某開始經(jīng)營受讓的酒館。同年9月2日，李某在互聯(lián)網(wǎng)上有償給該酒館起名，將自己及楊某的出生年月日及屬相告知起名人，并給起名人注明楊某系合伙人。同年9月17日，李某因骨折病住院治療，“李金龍酒館”由楊某經(jīng)營管理。2014年11月22日，李某與酒館的房屋出租人郭鴻艷、王明金簽訂了商鋪租賃合同，約定的租期自2014年12月8日至2015年12月8日。年租金50000元。2015年4月15日，李某、楊某在工商登記機構給“李金龍酒館”登記的營業(yè)執(zhí)照名稱為城關區(qū)佛慈大街李金龍酒吧店，經(jīng)營者為楊某。2016年7月6日時，李某、楊某共同將“李金龍酒吧”轉讓給案外人王臣秀并簽訂轉讓協(xié)議1份。雙方約定轉讓酒吧內所有固定資產及相關物品，轉讓費總計110000元并一次付清。轉讓時剩余租期為2016年7月7日起至2016年12月8日。剩余租期屆滿之后，由受讓人與商鋪出租人郭鴻艷簽訂租賃合同。該轉讓協(xié)議成立次日，楊某、李某總計收取轉讓費110000元。在“李金龍酒館”營業(yè)期間，支付房屋租金100000元，依據(jù)楊某的流水賬本院核算的經(jīng)營利潤239079元，減去先前支付了轉讓費80000元及租金成本100000元，“李金龍酒館”的經(jīng)營兩年的總營利為169079元。
又查明，2017年2月9日，因李某個人征信存在不良記錄，由楊某與中國建設銀行股份有限公司甘肅省分行簽訂個人住房（商業(yè)用房）借款合同1份。楊某貸款340000元，用于購買案涉601室，建筑面積58.12平方米，總計購房款420000元。借款合同約定的借款期限2017年2月9日至2040年2月9日，還款期數(shù)276個月，采用等額本息法歸還貸款本息，每月歸還2103.62元。截止2021年4月21日，該房屋貸款已歸還了49期。其中2019年3月之前李某與楊某共同歸還貸款24期，歸還本息50486.88元，2019年3月之后楊某單獨歸還貸款25期，歸還本息52590.50元。
又查明，2015年12月15日，楊某與新華村鎮(zhèn)銀行股份有限公司簽訂個人額度借款（擔保）合同1份。楊某從該行貸款50000元，借款用途為支付房租，借款期限2年，自2015年12月15日至2017年12月15日。該款楊某已清償。2015年7月24日，楊某與李某共同購買別克牌汽車一輛，購車總價款74900元，購車首付款25900元，貸款49000元，該貸款分36期清償完畢。辦理車牌、購買車保險、維修車輛、處理罰款、購買車輛配件、支付車輛貸款利息等支付了28322元。依楊某所記流水賬，車輛一項約支出了103222.11元。2019年5月14日，楊某將李某訴至本院確認該車輛的歸屬問題時該車貸款已清償。2019年6月10日，雙方就該車輛業(yè)經(jīng)本院審理達成和解協(xié)議，本院作出（2019）甘0102民初5456號民事調解書。主文：別克牌汽車歸李某所有，李某于2019年6月18日前一次性給付楊某車輛折價款25000元。逾期，則應給付車輛折價款40000元。
再查明，由于楊某與李某關系不睦，雙方于2018年11月5日簽訂協(xié)議1份。約定：就共同生活期間的財產房屋與車輛進行了分割。雙方同意房屋歸李某所有，李某給付楊某180000元作為補償，該款于2019年3月付清，楊某協(xié)助辦理產權轉移登記。別克牌汽一輛歸楊某所有。2018年11月12日李某反悔該協(xié)議，雙方又簽訂協(xié)議書1份，確認2018年11月5日的協(xié)議不再對雙方具有拘束力。之后，因雙方仍為同居期間購買的房屋和車輛分割問題無法協(xié)商一致，楊某遂訴至本院。
另查明，楊某與李某同居期間，雙方之間轉款情況為：自2016年4月24日至2019年2月7日，李某以微信轉賬方式支付楊某121639.31元。2016年3月2日至2018年12月31日，李某以支付寶方式支付楊某85448元。楊某為二人日常生活及向李某轉款亦支出了105355.21元。雙方所轉款項用于共同生活開支、歸還房屋貸款、車貸、酒吧正常經(jīng)營支出等。
本院認為，本案爭議焦點：1、案涉房屋是否系楊某與李某共同財產；2、案涉房屋李某是否享有共有物分割請求權，案涉房屋應如何進行分割。
一、案涉房屋是否系楊某與李某共同財產
本院認為，雖楊某提交的銀行賬戶歷史交易明細清單上載明其支付了購房款首付款，但該款項來源于二人經(jīng)營、轉讓酒館所得。該酒館最初從他人處受讓時，轉讓費系李某單獨支付，與楊某無涉，故二人再次將該酒館轉讓他人的所得不應認定為楊某的個人財產。在二人同居生活時，酒館的經(jīng)營所得及轉讓費均由楊某管理的情況下，從楊某個人賬戶上支出的購房首付款應認定為是以酒館轉讓費和經(jīng)營所得予以支付，楊某主張購房款系其一人出資與事實不符，本院不予采納。李某辯稱為了結婚準備購房而轉讓酒館，又以轉讓費購房的理由本院予以采納。又因為部分購房款系按揭貸款予以支付，從二人間經(jīng)常發(fā)生互相轉賬的事實分析，楊某與李某同居生活時二人的收入大部分由楊某管理，且用于日常生活開支、購車、歸還房貸等，李某提交的證據(jù)亦可以證明歸還的部分房屋貸款其系轉賬支付楊某，再從楊某貸款賬戶予以歸還的事實。故李某與楊某共同歸還貸款的事實本院予以認定。案涉房屋雖登記的證載權利人是楊某，但應為楊某與李某同居生活時共同出資購買的共同財產。楊某主張系其個人財產與事實不符，本院不予采納。又因李某在訴訟過程中同意案涉房屋歸楊某所有，其只要求分得合理份額之價款即可，故案涉房屋本院確認歸楊某所有。鑒于李某在訴訟過程中已從案涉房屋中搬離，故楊某主張李某搬離案涉房屋的訴訟請求，因楊某的該項請求已實現(xiàn)，故本院不再作出判處。
二、案涉房屋李某是否享有共有物分割請求權，案涉房屋應如何進行分割
就李某是否享有共有物分割請求權而言。本院認為，物權法第一百零三條規(guī)定：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。本案中，楊某與李某并不存在家庭關系、就案涉房屋而言亦非合伙關系及繼承關系，在雙方就案涉房屋共有的份額未約定的情況下，視為雙方對案涉房屋按份共有。物權法第一百零四條規(guī)定：按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。楊某與李某同居生活期間，李某投資酒館，由楊某主要管理酒館的經(jīng)營，后楊某亦貸款支付酒館的房租的事實，使因其付出勞動亦投入資金，而與李某共同對酒館的盈余收入依法享有權利。楊某主張酒館系其單獨經(jīng)營，盈余收入與李某無關與事實不符，本院不予采納。李某的其他收入轉賬至楊某的賬戶由其管理等事實，以及楊某亦轉賬給李某的事實，均可以證明雙方在同居期間收入及支出未分彼此，雙方合力購房、共同歸還部分按揭貸款的目的亦是為了結婚建立家庭，故雙方未以口頭或立約的方式對案涉房屋劃分份額，依上述法律規(guī)定應視為等額享有。物權法第九十九條規(guī)定：共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。該條是關于共有物分割請求權的規(guī)定。本案中，楊某與李某未能結秦晉之緣，依上文所述之理案涉房屋系雙方按份共有，李某主張分割房屋系依法行使其共有物分割請求權的權利，本院予以支持。
就案涉房屋如何分割而言。物權法第一百條第一款規(guī)定：共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。本條規(guī)定了共有人或協(xié)議分割共有物或請求人民法院裁判分割共有物的方法。本案中，楊某與李某在關系不睦時曾約定房屋歸李某所有，李某給付楊某補償款180000元。后因李某反悔，雙方終止了該協(xié)議。該協(xié)議的存在亦證明案涉房屋系雙方按份共有的事實客觀存在，故楊某否認李某享有共有權而拒絕折價分割的理由本院不予采納。根據(jù)案涉房屋購買時支付的首付款為80000元，2019年3月之前李某與楊某共同歸還貸款24期的本息50486.88元，截止到2019年3月，購房款中雙方共有的部分為130486元，占比購房總價款的31.07%，以該比例計算房屋升值后的價款李某應分得100793元＝648852元×31.07%÷2人。再酌情考慮購房首付款與李某首先投資酒館的轉讓款有關聯(lián)，酒館純收入主要由楊某支配等因素，為衡平雙方利益關系,本院酌定楊某就案涉房屋給李某折價150000元為宜,李某主張的分配款額高出的部分本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第三十三條、第九十四條、第九十九條、第一百條第一款、第一百零三條、第一百零四條之規(guī)定，判決如下：
一、座落在蘭州市城關區(qū)××路街道棗樹溝7號（甘肅省林業(yè)技術推廣總站家屬院）第2單元6層601室住宅房屋歸楊某所有；
二、楊某于判決生效后立即給付李某座落在蘭州市城關區(qū)××路街道棗樹溝7號（甘肅省林業(yè)技術推廣總站家屬院）第2單元6層601室住宅房屋的折價款150000元。
案件受理費100元,楊某負擔50元，李某負擔50元；反訴費1950元，楊某負擔812元（于判決生效后立即付清李某），李某負擔1138元;鑒定費5000元，楊某和李某各負擔2500元（楊某于判決生效后立即付清李某）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，同時預交上訴案件受理費，上訴于甘肅省蘭州市中級人民法院。
審判長李春彥
人民陪審員蔡蘭萍
人民陪審員李慧琴
書記員徐萍
2021-07-02
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