新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院伊犁哈薩克自治州分院
民事二審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）新40民終1157號
上訴人（原審原告）：王某1，男，2004年2月4日出生，漢族，奎屯市第二高級中學(xué)學(xué)生，住新疆維吾爾自治區(qū)伊犁哈薩克自治州奎屯市。
法定代理人：王某2（王某1的父親），男，1966年5月11日出生，漢族，個體工商戶，住新疆維吾爾自治區(qū)伊犁哈薩克自治州奎屯市。
委托訴訟代理人：張洪、新疆光翼律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：奎屯東方偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：新疆維吾爾自治區(qū)伊犁哈薩克自治州奎屯市阿勒泰街25號。
法定代表人：董磊，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：楊皓然、新疆天冠律師事務(wù)所律師。
一審法院認(rèn)定事實：2014年8月3日，原告王某1（買受人）與被告東方偉業(yè)公司（出賣人）簽訂商品房預(yù)售合同兩份，原告法定代理人王某2、朱清瑞在合同落款處簽字。第一份合同編號YS00041187，約定原告購買被告位于奎屯市XX-XX街X幢X1號商品房一套，建筑面積1665.1平方米，每平方米單價4500元，總價款7，492，950元，該合同第六條約定付款方式為一次性付款。第十五條：“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后X日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項處理：如買受人原因包括不及時提交相關(guān)資料、不及時足額預(yù)交辦理房產(chǎn)證的稅費，造成的不能及時辦理權(quán)屬登記的，責(zé)任由買受人自行承擔(dān)”。第二份合同編號YS00041190，約定原告購買被告位于奎屯市XX-XX街X幢X2號商品房一套，建筑面積68.79平方米，每平方米單價20，000元，總價款1，375，800元，該合同第六條約定付款方式為：一次性付款，總房款1，375，800元，已付清。第十五條：“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項處理：如買受人原因包括不及時提交相關(guān)資料、不及時足額預(yù)交辦理房產(chǎn)證的稅費，造成的不能及時辦理權(quán)屬登記的，責(zé)任由買受人自行承擔(dān)”。同日，原告的法定代理人王某2、朱清瑞（買受人）與被告（出賣人）簽訂商品房買賣合同兩份，約定王某2、朱清瑞購買被告位于奎屯市XX-XX街X幢X3號、X4號商品房兩套，同時約定房屋價款支付方式為一次性付款，總價款分別為7,492,950元和7,348,860元。上述四套房屋合計總價款為23,710,560元，四份商品房買賣合同簽訂時原告及其法定代理人已付四套房屋購房款共計12，560，560元。2014年8月2日，被告將四套房屋交付王某2、朱清瑞。2014年8月4日，被告東方偉業(yè)公司（甲方）與王某2（乙方）簽訂分期付款協(xié)議書一份，約定：“就乙方王某2、朱清瑞、王某1支付購買甲方位于奎屯市XX-XX街X棟X1號、X3號、X4號、X2號房屋購房款事宜，雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：一、乙方購買甲方房屋共應(yīng)支付購房款23，710，560元，乙方截止本協(xié)議簽訂之日已經(jīng)支付房款12，560，560元，剩余房款11，150，000元雙方協(xié)商采用分期付款方式，即每6個月支付一次房款……按年利率7.68%每六個月支付一次利息……2015年1月4日至2019年7月3日分十期，每期支付1，369，000元。第六條2、……在乙方付清全部購房款本息后，該房屋的包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)全部轉(zhuǎn)移至乙方享有。4．在乙方未還清首付款前，甲方可不為乙方所購買的房屋辦理產(chǎn)權(quán)。以上房屋的房產(chǎn)證、土地證等手續(xù)待乙方支付完全部購房款后由甲方再協(xié)助乙方辦理，費用由乙方承擔(dān)。第八條、本協(xié)議條款與雙方原簽訂的《商品房買賣合同》不一致之處，以本協(xié)議條款為準(zhǔn)?！?014年8月13日，原告的法定代理人王某2給被告出具欠條一張，內(nèi)容為“今欠東方偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奎屯市XX-XX街X棟X1號、X3號、X4號、X2號房屋款11，150，000元?！苯刂?019年8月27日，王某2陸續(xù)向被告東方偉業(yè)公司支付購房款9，537，000元，購房款本金尚欠1，613，000元。另查明，2020年1月2日，法院受理東方偉業(yè)公司與王某2、朱清瑞商品房預(yù)售合同糾紛一案，東方偉業(yè)公司稱，2014年8月3日東方偉業(yè)公司與王某2、朱清瑞簽訂四份商品房預(yù)售合同，約定王某2、朱清瑞購買東方偉業(yè)公司開發(fā)的位于奎屯市XX-XX街X幢X1號房屋，房款為7，492，950元；X幢X3號房屋，房款為7，492，950元；X幢X4號房屋，房款為7，348，860元；X幢X2號房屋，房款為1，375，800元，以上四套房屋總價23，710，560元，但是王某2、朱清瑞只支付了X幢X1號和X2號房屋的房款，X幢X4號房屋只支付了3，691，810元，尚欠3，657，050元未支付，X幢X3號房屋7，492，950元房款至今未付，共計11，150，000元未支付。后王某2、朱清瑞于2014年8月4日向東方偉業(yè)公司出具一份分期付款協(xié)議書。截止2019年8月27日，王某2、朱清瑞陸續(xù)向東方偉業(yè)公司支付9，537，000元購房款，購房款余款本金尚欠1，613，000元，利息1，907，874元未支付。因此，東方偉業(yè)公司起訴至法院，要求王某2、朱清瑞支付奎屯市XX-XX街X棟X3號、X4號房屋的剩余購房款1，613，000元，利息1，907，874元，合計3，520，874元。經(jīng)法庭主持調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，法院于2020年2月26日作出（2020）新4003民初7號民事調(diào)解書，調(diào)解協(xié)議內(nèi)容如下：一、王某2、朱清瑞向東方偉業(yè)公司支付奎屯市XX-XX街X棟X3號、X4號房屋購房款1，613，000元，利息1，787，000元，合計3，400，000元；支付時間：2020年7月1日前支付700，000元，2020年11月1日前支付1，000，000元，2021年7月1日前支付700，000元，2021年11月1日前支付1，000，000元；二、若王某2、朱清瑞上述款項有一筆逾期支付，東方偉業(yè)公司可就未到期款項一并申請強(qiáng)制執(zhí)行；三、東方偉業(yè)公司自愿放棄其他訴訟請求。再查明，奎屯市XX-XX街X棟X1號、X2號房屋已在奎屯市不動產(chǎn)登記中心備案，使用權(quán)人為王某1。2017年8月，被告協(xié)助王某2、朱清瑞辦理了奎屯市XX-XX街X棟X3號、X4號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。
東方偉業(yè)公司上訴請求，撤銷一審判決第二項，改判其不承擔(dān)違約金548，655.28元（不服上訴金額548，655.28元）；一、二審訴訟費由王某1承擔(dān)。事實及理由：（2020）新4003民初7號民事案件調(diào)解書以及調(diào)解筆錄沒有說是什么時候付X2號房屋房款，東方偉業(yè)公司只是自認(rèn)調(diào)解時認(rèn)為X2號房款付清，自認(rèn)時間即調(diào)解時間。
王某1辯稱，東方偉業(yè)公司上訴請求無事實與法律依據(jù)。按照客觀事實來講王某1與東方偉業(yè)公司簽訂2份商品房買賣合同，簽訂合同時一共支付了12，560，560元，因為當(dāng)時東方偉業(yè)公司提出王某1是未成年人，認(rèn)定已付的全部款項是王某1法定代理人支付，支付X2號房款1，375，800元，雙方的合同也是這樣約定，約定款項一次性付清。其次，奎屯法院的7號案件中的起訴書上陳述X1、X2號房款已付清。在筆錄中也寫明X1、X2號房屋已付清，在生效的調(diào)解書中已載明X1號房X2號房已付清，東方偉業(yè)公司要求王某1法定代理人支付的欠款是X3、X4號房屋，這充分證明了X1、X2號房屋已付清。東方偉業(yè)公司在一審中沒有舉過任何證，（2020）新4003民初7號案件中根本沒有所謂調(diào)賬的痕跡，在今天東方偉業(yè)公司作為完全行為能力人，把責(zé)任推到一審法官身上，我方認(rèn)為是完全不負(fù)責(zé)任的，因此我方認(rèn)為東方偉業(yè)公司的上訴請求沒有事實和法律依據(jù)，請求二審法院依法予以駁回。
本院認(rèn)為，本案的爭議焦點為：東方偉業(yè)公司是否存在逾期辦證違約行為，違約金計算問題。
關(guān)于奎屯市XX-XX街X棟X2號房屋。東方偉業(yè)公司與王某1法定代理人簽訂的案涉X2號房屋的商品房預(yù)售合同，對該房屋的房款支付方式明確約定為一次性付款，明確記載“總房款1，375，800元，已付清”。故一審法院認(rèn)定該房屋房款已付清有事實依據(jù)。按照合同約定，東方偉業(yè)公司應(yīng)自房屋交付使用后360日內(nèi)協(xié)助王某1辦理產(chǎn)權(quán)證，即辦證期間為2014年8月2日至2015年7月28日。至王某1起訴時，涉案房屋在奎屯市不動產(chǎn)登記中心備案后仍未辦理產(chǎn)權(quán)登記，東方偉業(yè)公司未提交證據(jù)證實其已按照合同約定妥善履行了協(xié)助辦證義務(wù)，故產(chǎn)權(quán)證未能按照合同約定時間辦理屬于東方偉業(yè)公司責(zé)任導(dǎo)致的遲延，東方偉業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。關(guān)于遲延辦證違約金。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二項規(guī)定，“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算“《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》”三、關(guān)于罰息利率問題。逾期貸款（借款人未按合同約定日期還款的借款）罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％……”雙方合同未約定違約金，王某1或東方偉業(yè)公司均未提交損失證據(jù)，一審法院依據(jù)上述規(guī)定認(rèn)定違約金為548，655.28元并無不當(dāng)。
關(guān)于奎屯市XX-XX街X棟X1號房屋。雖然雙方在該房屋商品房預(yù)售合同中約定一次性付款，但之后雙方簽訂的《分期付款協(xié)議書》對付款方式進(jìn)行了變更，采用分期付款方式支付房款，王某2出具的欠條亦對該事實予以證實。在雙方就剩余房款支付產(chǎn)生糾紛的（2020）新4003民初7號案件審理過程中，東方偉業(yè)公司才認(rèn)可案涉X1號房屋已付清房款，而王某1并未提交任何證據(jù)證實該房屋款項已付清。故即使東方偉業(yè)公司存在逾期辦證違約行為，亦從此次訴訟時開始違約。此外，雙方就案涉X1號房屋的《商品房買合同》關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記未約定東方偉業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后的多少天內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。且雙方約定“出賣人將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?！币罁?jù)查明事實，東方偉業(yè)公司已在奎屯市不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了備案。因此，案涉X1號房屋產(chǎn)權(quán)登記，東方偉業(yè)公司不存在違約行為。
綜上所述，王某1、東方偉業(yè)公司的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費39，992元，由王某1負(fù)擔(dān)30，705元，由奎屯市東方偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)9287元。
本判決為終審判決。
審判長仝新山
審判員阿麗拉
審判員徐國濤
法官助理努爾亞木
書記員加依達(dá)爾
2021-06-30
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