郴州市北湖區(qū)人民法院
民事一審判決書
民事（2021）湘1002民初1656號
原告：曹某，男，漢族，2015年6月11日出生，住湖南省郴州市資興市。
法定代理人：唐某，女，1983年12月21日出生，漢族，住湖南省郴州市資興市，系原告曹某之母。
委托訴訟代理人:黃日彬，湖南瀛森律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:王禮衛(wèi)，湖南瀛森律師事務(wù)所律師。
被告：郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖區(qū)人民西路**郴建集團****。
法定代表人：曾楷峰，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉宏光，湖南商管律師事務(wù)所律師。
根據(jù)雙方當事人的訴辯主張和舉證質(zhì)證情況，本院確認如下事實：
一、2018年12月6日，原告曹某（監(jiān)護人唐某代簽）與被告美世界房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂一份《郴州市商品房買賣合同》及《附件四：合同補充協(xié)議》。該合同第三條、第四條約定：原告購買被告開發(fā)的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××廣場××樓××層××號房。該商品房的設(shè)計用途為商業(yè)，建筑面積5.01平方米，每平方米單價29141.72元，總房價146000元。合同第五條付款方式及期限：買受人按第1種方式按期付款：1、一次性付款。買受人于本合同簽訂之日，一次性付清所有房款（含定金）146000元。合同第九條交付期限及條件：出賣人應當在2018年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第3種條件、并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：3、該商品房經(jīng)驗收合格。該商品房專指本棟見附件四，驗收標準詳見附件四補充協(xié)議。《附件四：合同補充協(xié)議》四、房屋驗收事宜：雙方同意本合同第九條變更如下：出賣人應當在2018年12月31日，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將通過設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位驗收合格的商品房交付買賣人使用。
二、原告曹某于2018年12月6日一次性支付房款146000元給被告美世界房地產(chǎn)公司。截至本案庭審之日（2021年5月14日），被告美世界房地產(chǎn)公司尚未向原告交付涉案商鋪，亦未為其辦理網(wǎng)簽手續(xù)。原告認為涉案商品房在簽訂之前就抵押和查封，導致原告的合同目的不能實現(xiàn)，被告在出售該商品房時故意隱瞞房屋被抵押查封的事實，侵害了原告的合法權(quán)益，構(gòu)成了根本違約，遂訴至法院。
三、被告在出售涉案商鋪給原告前，已將包含涉案商鋪在內(nèi)的美美世界城市商業(yè)廣場項目整體工程分別于2015年5月11日以及7月1日抵押給了渤海國際信托有限公司，辦理了最高額抵押登記，抵押期限分別是2015年5月11日至2018年5月11日以及2015年7月1日至2018年6月30日，上述抵押至今未解除。
四、本院在郴州市不動產(chǎn)登記中心查詢顯示，涉案商鋪無任何登記信息。
五、涉案商鋪所在項目截至本案庭審日（2021年5月14日）尚未通過綜合驗收。
判決的理由與結(jié)果
本院認為，本案為商品房銷售合同糾紛，因本案原告主張被告隱瞞涉案商品房被抵押查封等法律行為均發(fā)生《中華人民共和國民法典》實施之前，依照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，本案應適用民法典實施前當時的法律、司法解釋的規(guī)定?，F(xiàn)對本案的爭議焦點作如下認定：
一、關(guān)于案涉商品房買賣合同能否解除。原、被告簽訂《郴州市商品房買賣合同》及《附件四：合同補充協(xié)議》時，被告美世界房地產(chǎn)公司隱瞞了涉案商鋪已經(jīng)設(shè)定了抵押的情況，且該商鋪在郴州市不動產(chǎn)登記中心查詢無此房登記信息，至今被告無法解決涉案商鋪產(chǎn)權(quán)受限問題，無法為原告辦理網(wǎng)簽以及房屋權(quán)屬登記。另涉案商鋪所在項目至今未經(jīng)過綜合驗收，一直未向原告交房，因此，原告無法實現(xiàn)涉案《郴州市商品房買賣合同》目的。故原告要求解除上述《郴州商品房買賣合同》的訴請，本院予以支持。
二、關(guān)于被告是否返還購房款及支付資金占用利息的問題：如前所述，本案《郴州市商品房買賣合同》已被解除，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！惫试嬉蠓颠€已付購房款146000元并支付資金占用利息，于法有據(jù)，本院予以支持，但資金占用利息標準參照全國銀行間同業(yè)拆借中心2021年6月發(fā)布的一年期貸款市場報價利率即年利率3.85%計算，2018年12月6日計算至2020年12月6日，共24個月，資金占用利息為11242元（146000元×24個月×3.85%÷12個月）；2020年12月6日之后的利息以被告實際未退還的購房款為基數(shù)按此標準計算至被告付清原告已支付的購房款為止。
三、關(guān)于原告要求被告承擔已付購房款一倍即146000元的賠償責任的問題：依照2003年4月28日公布的法釋〔2003〕7號《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?！北桓婷朗澜绻倦[瞞了所售涉案房屋在簽合同前已經(jīng)是在建工程抵押的事實，原告有權(quán)要求被告承擔不超過已付涉案房屋購房款一倍的損失，但考慮在履行合同過程中，原告明知涉案商鋪長期無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)，未及時采取有效措施主張權(quán)利，以避免損失的進一步擴大，對此也有一定的責任，故根據(jù)原、被告雙方各自應負的責任、原告的損失情況、本案支付房款的具體情況以及懲罰性賠償?shù)闹撇煤投糁乒δ艿戎T多因素，本院酌定被告按照已付房款的30%賠償原告43800元。
綜上所述，經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第二百五十三之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告曹某與被告郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年12月6日簽訂的《郴州市商品房買賣合同》;
二、被告郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)返還原告曹某已交的購房款146000元；
三、被告郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)支付原告曹某利息11242元，2020年12月6日之后利息以被告實際未退還的購房款為基數(shù)按年利率3.85%計算至上述購房款146000元付清為止；
四、被告郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日后十日內(nèi)支付原告曹某已付購房款30%的損失43800元；
五、駁回原告曹某其他訴訟請求。
如果被告郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5943元，減半收取2972元，由被告郴州市美世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省郴州市中級人民法院。
審判員丁秋萍
法官助理謝晨芳
書記員李軒
2021-06-30
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