郴州市北湖區(qū)人民法院
民事一審判決書(shū)
租賃合同糾紛（2021）湘1002民初2623號(hào)
原告：沈某，女，1978年4月20日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區(qū)。
原告：陳某，女，2007年5月6日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區(qū)。
法定代理人：沈某，女，1978年4月20日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區(qū)，系原告陳某之母。
被告：李小紅，男，1963年1月27日出生，漢族，住湖南省郴州市。
被告：李麗娟，女，1971年2月7日出生，漢族，住湖南省郴州市。
被告：陳勇，男，1981年12月11日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區(qū)。
被告：郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司，住所地：湖南省郴州市蘇仙區(qū)香雪大道1-13號(hào)二樓218室，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9143100005386315XH。
法定代表人：李小紅。
被告：郴州市天貿(mào)科技有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖區(qū)升平路10號(hào)3樓391號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91431000085433410M。
法定代表人：唐菲菲。
被告郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、郴州市天貿(mào)科技有限公司共同委托訴訟代理人：廖威，1984年1月29日出生，漢族，住湖南省郴州市北湖區(qū)，系郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、郴州市天貿(mào)科技有限公司的員工。
經(jīng)審理查明，本院確認(rèn)事實(shí)如下：
一、2014年3月22日，原告沈某、陳某為買(mǎi)受人（乙方），被告李麗娟、李小紅、陳勇為出賣(mài)人（甲方）簽訂了《北湖網(wǎng)貿(mào)商城房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：乙方購(gòu)買(mǎi)甲方坐落在郴州市北湖區(qū)××路××號(hào)××北湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，房產(chǎn)證為郴房權(quán)證北湖字第7××2號(hào)、7××3號(hào)、7××7號(hào)、7××8號(hào)、7××號(hào)、7××3號(hào)）北湖網(wǎng)貿(mào)商城項(xiàng)目中的第三層45-2號(hào)鋪面，建筑面積4.67㎡，總價(jià)111120元；甲方應(yīng)當(dāng)在2014年9月30日前將鋪面交付乙方委托的市場(chǎng)管理公司使用；甲方應(yīng)當(dāng)在鋪面交付使用后960個(gè)工作日內(nèi)，協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)；乙方同意委托郴州市天貿(mào)市場(chǎng)管理公司對(duì)北湖網(wǎng)貿(mào)商城進(jìn)行市場(chǎng)管理并簽訂《委托管理合同》，該合同加蓋了郴州市三合一投資有限公司公章。
二、同日，原告沈某、陳某為甲方，被告天貿(mào)公司為乙方、三合一公司為丙方，三方共同簽訂了《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，約定，甲方自愿委托乙方經(jīng)營(yíng)管理其購(gòu)買(mǎi)的上述商鋪，委托期限截止日期至2019年7月30日；甲方收益為年固定回報(bào)，委托期的年回報(bào)為購(gòu)房總價(jià)款的9%（稅后）（按每年12個(gè)月折算按月支付回報(bào)）。即甲方每月收益金為購(gòu)房總款111120元×9%÷12月／年＝833元。甲方簽訂購(gòu)房合同并繳納應(yīng)付房款滿(mǎn)50%的次月開(kāi)始計(jì)算收益金，收益金按甲方實(shí)際支付房款總額計(jì)算，乙方于每月30日前結(jié)算并支付甲方上月的固定收益，并轉(zhuǎn)賬到甲方指定的銀行賬戶(hù)；乙方須及時(shí)按月支付甲方的固定回報(bào)，如連續(xù)兩個(gè)月不按時(shí)支付甲方回報(bào)，由丙方先行墊付，丙方再向乙方追索該款項(xiàng)及利息；甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期銀行一年期存款利率計(jì)算）。
三、上述協(xié)議簽訂后，被告三合一公司于2014年3月22日向原告出具一份收據(jù)，內(nèi)容為：“今收到沈某、陳某北湖網(wǎng)貿(mào)商城3-45-2號(hào)房款111120元”。按《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》約定，被告天貿(mào)公司、三合一公司每月向原告交納租金833元，從2014年4月1日至2019年7月30日止，被告天貿(mào)公司、三合一公司應(yīng)付原告租金53312元（833元×64個(gè)月）。此后，五被告陸續(xù)向原告支付租金25050元（已含原告于2018年到天貿(mào)公司財(cái)務(wù)自收的3983元），截止到2019年7月30日止，尚欠原告28262元租金未予支付。
四、原告沈某、陳某與被告陳勇、李麗娟、李小紅簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，購(gòu)房款由被告三合一公司收取，被告三合一公司已付租金均由被告李小紅等個(gè)人支付。
五、原郴州市三合一投資有限公司成立于2012年9月11日，2017年7月10日更名為郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司，公司股東為李小紅、李麗娟、陳勇。被告郴州市天貿(mào)市場(chǎng)管理有限公司成立于2013年12月16日，2016年1月5日更名為郴州市天貿(mào)科技有限公司。
六、2016年4月28日，原告沈某就本案商鋪以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起訴被告三合一公司、陳勇、李小紅、李麗娟，案號(hào)為（2016）湘1002民初1158號(hào)，本院于2017年2月22日作出判決，判決解除原告沈某與被告陳勇、李小紅、李麗娟于2014年3月22日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，由被告陳勇、李小紅、李麗娟返還原告沈某購(gòu)房款111120元。
七、因被告陳勇、李小紅、李麗娟未履行本院判決，原告沈某于2017年5月11日向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，案號(hào)為（2017）湘1002執(zhí)635號(hào)。執(zhí)行過(guò)程中，被告李麗娟承諾，房款未付清之前，門(mén)面歸屬業(yè)主所有，仍按原合同履行。
判決的理由與結(jié)果
本院認(rèn)為，本案屬租賃合同糾紛。
一、原告沈某、陳某與被告天貿(mào)公司、三合一公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，均合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)?！段薪?jīng)營(yíng)管理協(xié)議》實(shí)屬租賃合同，根據(jù)《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》約定，被告天貿(mào)公司、三合一公司接受委托，經(jīng)營(yíng)管理北湖網(wǎng)貿(mào)商城項(xiàng)目中的第三層45-2號(hào)鋪面后，應(yīng)依約向原告支付租金。被告天貿(mào)公司、三合一公司拖欠原告租金的行為，其行為屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)于原告要求被告天貿(mào)公司、三合一公司支付所欠租金的訴請(qǐng)，符合法律規(guī)定，及合同約定，本院予以支持。經(jīng)本院核算，被告天貿(mào)公司、三合一公司共欠原告租金28262元。
二、因被告欠交原告租金年限較長(zhǎng)，本院綜合考慮欠交租金的利息以2016年一年期定期存款利率計(jì)算為宜。經(jīng)查詢(xún)2016年中國(guó)人民銀行公布的一年期整存整取存款利率為1.5%。根據(jù)原告提交的光大銀行返租交易記錄明細(xì)清單，本院經(jīng)核算確認(rèn)被告天貿(mào)公司、三合一公司按照協(xié)議約定應(yīng)支付從2016年11月3日計(jì)至2019年11月3日止逾期租金利息1272元。（計(jì)算方法為28262×1.5%/365天×1095天，從2016年11月3日欠款之日計(jì)算至2019年11月3日止）
三、本案中，被告李小紅、李麗娟、陳勇為被告三合一公司的股東，被告三合一公司與被告李小紅、李麗娟、陳勇存在法人人格混同的情況，公司財(cái)產(chǎn)與股東財(cái)產(chǎn)混淆在一起，無(wú)法區(qū)分，且被告李小紅、李麗娟、陳勇在《北湖網(wǎng)貿(mào)商城業(yè)主租金返還協(xié)議》中也承諾從門(mén)面收益中支付欠交原告的租金。故被告李小紅、李麗娟、陳勇應(yīng)為被告天貿(mào)公司、三合一公司的所欠租金承擔(dān)連帶償還責(zé)任。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，參照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第二百二十六條，按照《中華人民共和國(guó)公司法》第二十條第三款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告郴州市天貿(mào)科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司支付原告沈某、陳某租金28262元，逾期付款利息1272元，合計(jì)29534元，限以上被告在本判決生效后十日內(nèi)付清；
二、被告李小紅、李麗娟、陳勇對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
三、駁回原告沈某、陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
如被告郴州市天貿(mào)科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、李小紅、李麗娟、陳勇未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)減半收取計(jì)380元，由被告郴州市天貿(mào)科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、李小紅、李麗娟、陳勇負(fù)擔(dān)292元，由原告沈某、陳某負(fù)擔(dān)88元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省郴州市中級(jí)人民法院。
審判員黃釔瑞
法官助理吳明星
書(shū)記員譚惠月
2021-07-28
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