甘肅省張掖市中級人民法院
民事二審判決書
締約過失責任糾紛（2021）甘07民終617號
上訴人（原審原告）：張某1，男，漢族，甘肅省高臺縣人，住高臺縣。
委托訴訟代理人：劉某，甘肅譽西律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：張某2，女，漢族，甘肅省高臺縣人，住高臺縣。
委托訴訟代理人：許某，甘肅鑫星律師事務所律師。
原審第三人：于某，男，漢族，甘肅省高臺縣人，住高臺縣。系上訴人張某2之夫。
委托訴訟代理人：許某，甘肅鑫星律師事務所律師。
一審法院認定事實：被告張某2與第三人于某系夫妻關系。2014年8月，原告張某1聽聞被告張某2及第三人于某開發(fā)修建潤澤苑4號樓，隨至被告處詢問該樓的商業(yè)門店銷售事宜。經(jīng)協(xié)商，原被告約定由被告將潤澤苑4號樓一樓拐角處面積約為100平方米的門店一間出售于原告。同月11日，原告通過銀行匯款向被告交納購房押金100000元，被告收款后向原告出具收條一張。雙方未約定預購門店的具體房號、價格、簽約方式及交房時間。2015年9月10日，潤澤苑4號樓由高臺縣安民房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司作為建設單位、高臺縣金地建筑工程有限公司作為施工單位開工修建。2016年4月11日，該項目取得商品房預售許可證。2017年4月25日工程竣工。2016年10月10日，被告丈夫即第三人于某在電話中向原告承諾退還押金。2018年1月25日，高臺縣安民房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司將潤澤苑4號樓1至8號商鋪出售給第三人于某。2020年3月25日，第三人與原告通話再次承諾資金到位后向原告給付押金。2020年11月25日，高臺縣安民房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司委托第三人于某將潤澤苑4號樓建設項目全部轉讓給被告張某2任法定代表人的高臺縣共利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。至今，原被告未簽訂房屋買賣合同，被告亦未向原告交付房屋。
上訴人張某2的上訴請求：請求撤銷一審判決，依法改判被或將本案發(fā)回重審。事實和理由：一、對一審法院認定雙方之間系締約過失責任糾紛的案由持有異議。上訴人認為：本案雙方之間系合法的商品房買賣合同關系，依法有效，并應該繼續(xù)履行。理由如下：1、本案基本事實：2014年7、8月份被告掛靠高臺縣安民房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司對高臺縣棚戶區(qū)改造工程潤澤苑4號綜合樓建設項目具體開發(fā)并承建。2014年8月在被告對該區(qū)域舊房拆遷過程中，原告張某1主動找到被告要求商談并購買該項目工程修建的門店方一間，面積約100平方米，位置為第一間門店。當時該地段門面房每平方米售價13000元，原告要求按照每平方米12000元購買，經(jīng)雙方商議，被告同意以每平方米12000元的價格出售給原告面積約100平方米的門店房一間。原告張某1為了更加牢固確認購買該項目建設的門店房，于2014年8月11日自愿向被告通過銀行轉賬的方式交付押金100000元。由此證明，雙方之間已于2014年8月11日完成商品房買賣合同協(xié)商一致的合議。一審期間，原告關于商品價格的如何約定的陳述是：根據(jù)交付房屋時的市價履行。那么對于該買賣行為是符合商品房買賣合同標準以及相關法律規(guī)定的。2、從被上訴人的訴訟請求第一項證明雙方之間存在“房屋買賣合同”關系。3、經(jīng)庭審上訴人向法庭提供證據(jù)，足以證明關于涉案房屋的所有手續(xù)合法。棚戶區(qū)改造項目實施過程中，被告于2015年1月5日取得該建設項目的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》，2016年3月25日取得《建筑工程施工許可證》并開工建設。隨后又在2016年4月11日取《商品房預售許可證》（商鋪面積4900平方米）。2016年該工程建設完工、驗收并交付使用。故自2016年工程完工后，已經(jīng)可以辦理交付使用手續(xù)的，是被上訴人故意違約不予履行合同的的行為導致未能簽訂正規(guī)的房屋買賣合同，并導致至今合同不能履行。至于此后，涉案房屋所辦理的產(chǎn)權轉移等手續(xù)并不影響合同的履行，也不存在上訴人一方未取得權益的情況。4、根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第一條規(guī)定，本案即屬于將未建成的房屋向原告銷售，原告支付部分價款的房屋預售合同。5、根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》定第二條規(guī)定，本案被告取得商品房預售許可證明的時間是2016年4月11日，原告起訴法院的時間是2020年9月7日。故雙方之間的商品房預售合同合法有效。6、自原告預定的門店房建成后，被告方一直催促原告方履行合同，交納房款并收房，為其辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。但是原告方一直找種種借遲遲不履行合同義務。至今原告預定的門面房還為其保留。因為合同合法有效，被告方無權出售。二、關于被上訴人申請變更后的訴訟請求“請求確認原、被告雙方買賣合同已解除”的訴訟請求也足以證明雙方之間系合法有效的買賣合同關系，對于雙方均認可的買賣合同內關系，一審法院卻以低約過失責任糾紛定案實為不妥。根據(jù)《合同法》九十六條第一款規(guī)定，本案現(xiàn)原告以訴訟方式起訴被告解除合同，被告視為通過訴訟方式通知合同相對方。但被告不同意原告關于雙方之間的買賣合同已經(jīng)解除的說法，并認為原告在本案中不享有合同解除權。理由如下：本案雙方之間的商品房買賣合同系雙務合同，雙方應根據(jù)合同義務分配情況、合同履行程度以及各方違約大小等綜合考慮合同當事人是否享有解除權。本案中被告已經(jīng)履行了合同義務，修建完成了原告預購的商品門面房，合同目的已經(jīng)基本達成，且現(xiàn)該房屋一直存在空置等待原告辦理相關履行合同的手續(xù)。而原告根據(jù)個人原因拖延、拒絕繼續(xù)履行合同，屬于違約方，現(xiàn)如果認定原告享有合同解除權，進一步確認雙方的合同已經(jīng)解除，會導致合同雙方利益顯著失衡，且無事實和法律依據(jù)。根據(jù)《合同法》第一百一十二條規(guī)定，合同繼續(xù)履行并不影響雙方要求對方承擔違約責任的權利，則不宜認定其享有合同解除權。三、關于本案承擔責任主體問題。上訴人認為：本案責任責任的主體不應該是上訴人張某2個人。因為，就被上訴人提交的證據(jù)“收條”顯示的內容“今收到張某1潤苑4號樓門店押金”的內容可以看出，該押金是為了購買“潤澤園4號樓門店”，故作為一個商業(yè)樓的開發(fā)修建并非個人能力所為，且開庭時已經(jīng)明確上訴人張某2當時是職務行為，且一審查明該押金確實用于開發(fā)樓房的建設。故被上訴人起訴上訴人個人和一審判決上訴人個人承擔退款義務主體錯誤。綜上，雙方之間存在合法的房屋買賣合同關系，該合同關系合法有效，應該繼續(xù)履行。因原告方違約，無權索要給付的押金懇請法庭根據(jù)查明的案件事實依法駁回被上訴人的訴訟請求。
張某1辯稱，2014年我就交了房屋押金，2020年的11月份于某、張某2才取得該房屋的處分權，而且在2014年我交押金的時候對方?jīng)]有任何手續(xù)，我在簽訂押金合同的時候對于房屋的價款、位置以及交付時間都沒有做約定，因此實際上不是一個真正的房屋買賣合同，僅是一個意向性的合同，一審法院將案由從商品房買賣合同糾紛變更為締約過失責任糾紛，我方表示認可。本案顯示的證據(jù)至少是在2016年，雙方已將意向性的合同解除，而且在我催要押金的時候對方曾承諾支付利息，即便解除合同的時間認定為2016年，之后的利息對方也應當支付。本案中對方的過錯顯而易見，而締約過失造成的損失也僅是依據(jù)締約本約，因此張某2抗辯說涉案房屋沒有賣出去給其造成了損失，并不是締約本約造成的損失，而且張某2也沒有任何證據(jù)證明曾督促我簽訂房屋預售合同或者房屋買賣合同，在沒有證據(jù)證明雙方對房屋基本情況有約定的情況下，張某2提出的損失是無稽之談。
原審第三人于某述稱，同意上訴人張某2的上訴理由。
本院認為，本案爭議的焦點是張某2向張某1出具的收條，能否認定雙方已經(jīng)形成商品房買賣合同關系，張某1交付的10萬元押金應否返還并承擔相應利息。判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂、收據(jù)等是否具有買賣合同的性質，主要應甄別此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容。本案中，經(jīng)雙方磋商，張某2僅向張某1出具了一張白頭收條，載明了張某1擬要購買潤澤苑4號樓門店，雙方再未簽訂其他協(xié)議，尤其對商鋪的面積、單價、房屋交付條件及日期、辦理產(chǎn)權登記事宜、違約責任等重要條款均未約定，故該收條尚不具備商品房買賣合同的基本特征。張某2認為雙方已經(jīng)形成商品房買賣合同關系的上訴理由不能成立，本院不予支持。根據(jù)張某1向張某2交付10萬元款項的行為和張某2出具的收條上載明的內容，證明張某1在2014年8月有意購買張某2及于某準備開發(fā)修建的潤澤苑4號樓門店，該收條具有預約合同的性質。此后，雙方均負有就買賣合同具體內容進行繼續(xù)磋商，并在將來的一定期限內訂立正式商品房買賣合同，將預約推進到本約的義務，但雙方并無必須締約的義務，至于最終能否達成買賣協(xié)議，應視雙方之后具體的協(xié)商結果而定?，F(xiàn)張某2認為張某1違約不交納房款，拒絕簽訂正式合同，但根據(jù)雙方僅有的收條，不能證明雙方約定了訂立本合同的條件是張某1支付完所有房款，張某2對張某1違約的事實無證據(jù)證明。故張某2認為因張某1違約而不應返還10萬元押金的上訴理由不能成立，本院不予支持。張某2主張其收取押金的行為是職務行為，對此并未提供證據(jù)證明，本院不予采信。對張某1主張的資金占用利息損失費用，雙方在收取押金時并未進行明確的書面約定，張某1提供的錄音證據(jù)中對利息承擔問題亦未明確約定，且現(xiàn)在張某1不愿與張某2簽訂購房合同，故張某1要求張某2承擔其資金占用費于法無據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，上訴人張某1、張某2的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。本院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2871元，由上訴人張某1、張某2各負擔1435.5元。
本判決為終審判決。
審判長胡宏睿
審判員陳軍
審判員宋睿
書記員張夢婷
2021-07-27
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