甘肅省張掖市中級人民法院
民事二審判決書
房屋租賃合同糾紛（2021）甘07民終607號
上訴人（原審原告）：周某，女，1979年2月4日出生，漢族，甘肅省張掖市人，住甘州。
委托訴訟代理人：馬某，男，1978年3月3日出生，漢族，甘肅省張掖市高臺縣人，住甘州。系上訴人周某丈夫。
上訴人（原審被告）：張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。住所：張掖市甘州區(qū)環(huán)城西路101號。統(tǒng)一社會信用代碼：916207027458940884。
法定代表人：徐某1，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：徐某2，該公司員工。
委托訴訟代理人：姚某，甘肅金廈律師事務(wù)所律師。
一審法院認定事實：2018年5月11日，被告鑫發(fā)公司作為甲方（出租人），原告周某作為乙方（承租人），雙方簽訂《房屋租賃合同》一份，約定乙方承租甲方所有的位于甘州區(qū)陽光曦華源居住組團院內(nèi)幼兒園一套（建筑面積2380㎡），租賃期限自2019年＿月＿日（空白）至2029年＿月＿日（空白），共計10年，年租金為前五年每年285600元；后五年每年305600元；合同簽訂時乙方向甲方預(yù)交房屋押金70000元，雙方還約定乙方裝修完工后，必須由消防部門驗收方能營業(yè)，如若發(fā)生事故，一切責任由乙方負責；乙方在租賃期內(nèi)所搞的室內(nèi)外裝飾、裝修屬乙方行為，故在合同期滿后甲方不予接受和抵頂，在未征得甲方同意時不能隨意再拆除，如乙方不經(jīng)營由甲方接收，不能頂租金，乙方無條件的讓給甲方……；甲方自交付乙方裝修之日起優(yōu)惠八個月，合同另對其他事項進行了約定。合同簽訂后，原告依約向被告支付了房屋押金70000元，被告將租賃房屋交付給原告進行裝修。2019年5月8日，原告向張掖市鑫發(fā)物業(yè)管理有限公司支付暖氣費13804元。
2019年9月開學將至，原告開始招生辦學。2019年10月30日，甘州區(qū)教育局向原告開設(shè)的甘州區(qū)陽光曦華源幼兒園發(fā)出《停止辦學通知書》一份，載明“經(jīng)查，因該幼兒園未經(jīng)教育部門審批，擅自招生辦班，屬無證違法辦學。招生辦學必須先經(jīng)教育部門審批，否則，將聯(lián)合相關(guān)部門依法強制取締，造成的一切損失由你方負責，并承擔由此造成的一切法律責任。現(xiàn)責令即日起停止非法辦學活動，妥善解決遺留問題”。2019年10月31日，甘州區(qū)市場監(jiān)督管理局向原告開設(shè)的甘州區(qū)陽光曦華源幼兒園發(fā)出《責令改正通知書》一份，載明因該幼兒園未取得食品經(jīng)營許可證，要求幼兒園立即停止一切餐飲服務(wù)活動，待取得有效的食品經(jīng)營許可證后可為幼兒供餐。
2020年3月19日，因幼兒園三樓消防主管破裂，造成幼兒園水淹受損。
2020年3月30日，原告周某向被告鑫發(fā)公司發(fā)出《解除陽光曦華源居住組團幼兒園<房屋租賃合同>告知書》一份，要求解除與被告于2018年5月11日簽訂的《房屋租賃合同》，并申請張掖市忠信公證處對上述送達行為進行公證，原告前往陽光曦華源營銷中心送達時，被告公司工作人員趙學彪簽字接收了該告知書。后原告前往甘州區(qū)農(nóng)墾曦華源售樓部向售樓部工作人員告知書時，該售樓部工作人員拒絕接受。隨后，原告將告知書粘貼至甘州區(qū)農(nóng)墾曦華源售樓部門口。2020年4月1日，張掖市忠信公證處作出（2020）甘張忠信公內(nèi)字第504號《公證書》一份，對原告向被告送達《解除陽光曦華源居住組團幼兒園＜房屋租賃合同＞告知書》的行為予以保全證據(jù)公證。幼兒園現(xiàn)已處于停辦狀態(tài)。
本案在審理過程中，原告申請對其租賃的陽光曦華源居住組團院內(nèi)幼兒園（含室外操場）裝修費用、配套設(shè)備及因消防管道破裂造成的裝修損失進行評估。后經(jīng)原、被告共同選定，一審法院委托張掖一鼎房地產(chǎn)評估有限公司對上述申請事項進行評估，該評估機構(gòu)于2020年9月30日作出張一鼎價評字［2020］025號《價格評估報告書》一份，鑒定結(jié)論為：甘州區(qū)陽光曦華源居住組團幼兒園（含室外操場）的裝修工程價格為1199251元；因消防管道破裂造成的裝修損失為71766元；幼兒園內(nèi)的配套設(shè)備價格為90988元。2020年10月20日，被告對張掖一鼎房地產(chǎn)評估有限公司作出的價格評估報告書提出評估異議申請，張掖一鼎房地產(chǎn)評估咨詢有限公司于2020年10月22日作出評估結(jié)論異議回復書，載明：“我公司履行復核程序后，做出維持原評估結(jié)果的復核結(jié)論?！睘榇?，原告支付評估費20000元。
另查明，2020年6月18日，被告向一審法院提交《幼兒園裝修恢復申請書》一份，申請對原告租賃的涉案幼兒園因消防管道漏水導致的裝修損害進行主動的維修和恢復，現(xiàn)被告已對幼兒園進行了修繕，但原告因裝修材料未經(jīng)其認可以及修繕面積及修繕質(zhì)量等問題，對被告的修繕行為不予認可。
還查明，2017年3月20日，甘州區(qū)發(fā)展和改革委員會下發(fā)《關(guān)于張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司陽光曦華源居住組團建設(shè)項目登記備案的通知》文件一份，確定被告鑫發(fā)公司申報的陽光曦華源居住組團建設(shè)項目符合登記備案條件，予以登記備案，有效期2年。2017年3月31日，被告取得了陽光曦華源居住組團1#-2#、7#住宅樓、幼兒園、A座賓館綜合樓、會所及A段地下停車場《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2018年8月13日，被告取得陽光曦華源居住組團會所、幼兒園《建筑工程施工許可證》。2019年7月22日，因被告鑫發(fā)公司“陽光曦華源居住組團”建設(shè)項目，未按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》修建，未經(jīng)審批擅自增加建筑面積3742.76平方米，張掖市自然資源局對被告擅自違規(guī)修建部分進行了行政處罰，被告依法繳納了罰金。2019年11月8日，甘州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向被告出具甘區(qū)城建消驗字[2019]第0008號《消防驗收意見書》，載明對被告申報的陽光曦華源居住組團幼兒園建設(shè)工程進行了消防驗收，經(jīng)驗收組審查資料及現(xiàn)場檢查測試，綜合評定該工程項目消防驗收合格。2020年7月23日，張掖市自然資源局出具規(guī)建驗（2020）022號《建筑工程規(guī)劃竣工驗收合格書》一份，就陽光曦華源1-7#樓A、B座賓館、會所及幼兒園建設(shè)項目，根據(jù)張規(guī)竣測20190708-0035竣工測繪報告，同意驗收。同時，該竣工驗收合格書另注明：根據(jù)《張市自然資源局關(guān)于同意陽光曦華源居住組團建筑面積的批復》（張資工發(fā)[2020]30號）合格證的時間改為2020年9月18日。2020年9月18日，被告取得陽光曦華源1-7#樓A、B座賓館、會所及幼兒園的《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格書》。
一審法院認為，本案中，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律的強制性規(guī)定，合法有效，當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)根據(jù)本案證據(jù)及原、被告的訴辯意見，對原告的訴訟請求分述如下：
關(guān)于原告要求解除《房屋租賃合同》的訴請。庭審中，原告陳述因被告出租的房屋沒有進行消防驗收及竣工驗收，導致原告無法辦理辦學許可證，只能停止經(jīng)營，后又因消防管道破裂將幼兒園大部分裝修損壞，現(xiàn)原告已無法繼續(xù)租賃開設(shè)幼兒園，因此要求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》。被告則辯稱，原告因無辦學資質(zhì)導致停止辦學活動以及消防管道破裂造成幼兒園裝修損壞均是由原告自身原因?qū)е碌?，與被告無關(guān)，其不同意解除合同。一審法院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。在租賃合同中，出租人簽訂合同的主要目的是利用出租房屋獲得租金收益，承租人簽訂合同的主要目的在于利用租賃房屋獲得其他收益。就本案而言，首先，原告作為承租方租賃被告的房屋開設(shè)幼兒園，因無法申請辦學資質(zhì)導致停止辦學活動，幼兒園現(xiàn)已處于停辦狀態(tài)，原告租賃該房屋獲取收益的目的無法實現(xiàn)。另外，自合同簽訂至今，原告未向被告交納過房租，被告亦未利用出租房屋獲得租金收益。其次，原告在訴訟前已向被告送達了《解除陽光曦華源居住組團幼兒園<房屋租賃合同>告知書》，足以證明原告以自己的行為明確表明其不再繼續(xù)履行租賃合同義務(wù)，被告雖不同意解除合同，但合同存在的基礎(chǔ)是當事人自愿履行。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條的規(guī)定：“當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外“（一）法律上或者事實上不能履行……”本案中，被告不同意解除合同一方面導致案涉房屋長期閑置，另一方面也導致被告實際無法通過租賃合同獲取租金收益，現(xiàn)考慮到原告不愿繼續(xù)履行合同，雙方繼續(xù)履行合同已無實際意義，在原、被告合同目的已無法實現(xiàn)的情況下，為避免原、被告損失進一步擴大，有效利用資源，維持社會經(jīng)濟秩序，一審法院依法解除原、被告于2018年5月11日簽訂的《房屋租賃合同》。
關(guān)于雙方簽訂的《房屋租賃合同》解除時間的確定。一審法院認為，原告于2020年3月30日向被告發(fā)出解除合同告知書，根據(jù)該解除合同告知書的約定及《中華人民共和國合同法》第九十六條“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力”規(guī)定，解除合同通知書自到達對方時解除，2020年4月1日，張掖市忠信公證處作出（2020）甘張忠信公內(nèi)字第504號《公證書》，對原告向被告送達解除合同告知書的行為予以保全公證，因此一審法院確定2020年4月1日為涉案合同解除的時間。
關(guān)于原告要求被告賠償原告各項損失共計1660000元的訴請。庭審中，原告陳述其主張的損失包括幼兒園的裝修損失、配套設(shè)施費用以及因消防管道破裂造成的裝修損失。裝修損失是由于幼兒園裝修后因被告未取得消防驗收許可和竣工驗收許可導致其無法辦證經(jīng)營，而被告無法取得竣工驗收許可是由于被告擅自增加建筑面積導致幼兒園不符合驗收要求，配套設(shè)施是原告為經(jīng)營幼兒園而專屬定制花費的，如脫離幼兒園將毫無意義，故要求被告予以賠償。針對原告主張的各項損失分述如下：
就原告主張的裝修損失。本案審理過程中，經(jīng)原、被告共同選定，由一審法院委托張掖一鼎房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對幼兒園的裝修進行價格評估，經(jīng)鑒定評估，張掖一鼎房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出《價格評估報告書》認定幼兒園（含室外操場）的裝修工程評估價格為1199251元。庭審中，原告雖陳述其無法辦證經(jīng)營的責任在于被告，并認為幼兒園是擅自增加建筑面積修建的違法建筑，但根據(jù)被告提供的相關(guān)證據(jù)可以證明，原告陳述的增加建筑面積與幼兒園并無關(guān)系，并且被告開發(fā)的建設(shè)項目包括涉案幼兒園從立項、審批、規(guī)劃許可、施工許可、消防驗收、規(guī)劃竣工驗收都有相關(guān)的文件予以證明。另外，2019年11月8日，甘州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就對陽光曦華源居住組團幼兒園建設(shè)工程進行了消防驗收，而竣工驗收需要相關(guān)部門聯(lián)合審核，驗收時間具有不確定性，原告在庭審中亦認可雙方在簽訂合同時，對被告未取得房屋竣工驗收合格證、未經(jīng)過消防部門驗收合格是知情的，對此一審法院認為，理性的市場投資主體應(yīng)當對商業(yè)地理位置、租賃房屋現(xiàn)狀及相關(guān)權(quán)屬證書等諸多因素進行了解，理應(yīng)綜合考慮上述影響因素再決定是否作出簽訂租賃合同的意思表示。因此，原告在簽訂租賃合同時，應(yīng)當對消防及房屋竣工驗收時間的不確定性以及可能存在的風險具有一定認知，且雙方在合同第六條約定：“……乙方裝修完工后，必須由消防部門驗收后方能營業(yè)……”，現(xiàn)根據(jù)雙方的陳述，原告在裝修完工后，并未經(jīng)過消防部門驗收合格，就擅自招生辦學，后被甘州區(qū)教育局責令停止非法辦學活動，因此原告自身存在違反合同約定的行為，故原告對因申請辦學資質(zhì)時無《建筑工程竣工驗收消防備案憑證》及房屋竣工驗收報告，導致其無法取得辦學資質(zhì)造成的損失亦存在過錯，應(yīng)當承擔主要的過錯責任。而被告作為案涉租賃房屋的建設(shè)方，負有及時辦理房屋竣工驗收的義務(wù)，而被告于2020年9月18日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格書》，亦存有一定的過錯。根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第十一條（三）款的規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修的處理沒有約定的，人民法院按照下列情況分別處理：……（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任”，一審法院認為，原告對租賃房屋裝修是為了開辦幼兒園，原告將其裝修價值作為實現(xiàn)租賃合同的必要成本，可在合同期內(nèi)分攤完畢，原告裝修幼兒園除了其經(jīng)營需要外，亦考慮了租賃期限的長短因素。本案中，雙方約定的租賃期間為十年，根據(jù)合同約定的租賃期限以及租賃房屋的用途性質(zhì)，結(jié)合被告簽訂合同近兩年時間要求解除合同的事實，一審法院以張掖一鼎房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出的《價格評估報告書》中幼兒園（含室外操場）的裝修工程價格1199251元為參考依據(jù)，并綜合考慮原、被告的過錯責任，酌情由被告按照裝修（殘值）價值的30%承擔裝修損失，即287820元（1199251元÷10年×8年×30%）。
就原告主張的無法拆除的配套設(shè)施費用?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！北景钢校鏋殚_設(shè)幼兒園而定制的配套設(shè)施屬于原告開設(shè)幼兒園所產(chǎn)生的必要的經(jīng)營投入，因此，無法拆除的配套設(shè)施損失應(yīng)由原告自行承擔，可拆除部分可由原告搬離出售作為補救措施減少損失。現(xiàn)原告要求被告承擔幼兒園的配套設(shè)施費用于法無據(jù)，故對原告的此項訴請，一審法院不予支持。
就原告主張因消防管道破裂造成的裝修損失。原告認為，由于被告交付原告的房屋存在質(zhì)量瑕疵，管道破裂導致原告幼兒園的裝修部分損壞，對此被告不予認可。經(jīng)鑒定評估，張掖一鼎房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出《價格評估報告書》認定因消防管道破裂造成的裝修損失為71766元，被告雖對上述《價格評估報告書》提出書面異議，但張掖一鼎房地產(chǎn)評估咨詢有限公司已以書面形式對被告提出的各項異議逐項進行了解答，并對被告提出的異議部分作出了合理解釋，被告雖仍辯稱該評估報告書與其自行委托進行評估的數(shù)額相差較多，因此不予認可。但一審法院認為，因張掖一鼎房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出的《評估報告書》系原、被告共同選定后，由一審法院委托所作出的，在程序上具有合法性與公開性，該公司及價格鑒證人員具備相應(yīng)的鑒證資質(zhì)，故一審法院對該份評估報告書及異議回復予以確認。一審法院認為，原告幼兒園的裝修受損是因消防管道破裂原因造成的是客觀事實，該損失應(yīng)當由作為房屋所有者即被告承擔，故被告應(yīng)當賠償原告因消防管道破裂造成的裝修損失71766元。
關(guān)于原告要求被告退還房屋押金70000元的訴請。根據(jù)原、被告的陳述及審理查明的事實，本案原告向被告交納房屋押金具有履約保證的性質(zhì)，現(xiàn)原、被告租賃合同已解除，根據(jù)雙方在合同中的約定，被告應(yīng)當向原告退還房屋押金70000元，故對原告的此項訴請，一審法院予以支持。
關(guān)于原告支出的評估費20000元。因原告對其主張的幼兒園的裝修損失、配套設(shè)施費用以及因消防管道破裂造成的裝修損失負有舉證責任，上述費用系原告為證明其主張而支出的必要費用，故由其自行承擔。
上訴人鑫發(fā)公司的上訴請求：請求撤銷一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實和理由：一、關(guān)于合同解除問題，上訴人認為一審法院判決解除租賃合同判決不當。1、根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》，被上訴人沒有任意解除權(quán)。本案中，雙方提交的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，應(yīng)該共同遵循，根據(jù)合同約定雙方當事人均沒有任意解除合同的權(quán)利，故應(yīng)當按照合同約定的租賃期限繼續(xù)履行，即便本案中被上訴人采取公證送達通知的方式意欲解除合同，但上訴人作為合同相對方，在不同意解除合同的情況下，其行為無法達到解除合同的目的。2、本案中并不存在《合同法》第110條第一款關(guān)于“法律上或者事實上不能履行的情形。。....”根據(jù)前述，被上訴人通過公證送達單方面解除合同的行為，實際上是因為其辦理的幼兒辦學規(guī)模和標準沒有達到政府規(guī)定的普惠性幼兒園辦學標準，從而無法獲得國家政策性補充的目的，因而為了彌補和轉(zhuǎn)嫁前期投資的風險，方才解除租賃合同，這種行為實際上具有商業(yè)投資的投機性和盲目性，其造成的商業(yè)風險和后果應(yīng)由其自行承擔，另外，實際上，經(jīng)過上訴人與相關(guān)部門溝通，被上訴人承辦的幼兒園，只要通過行政審批，完全可以繼續(xù)承辦，故本案中根本就不存在合同目的無法實現(xiàn)或者實現(xiàn)不能的情形，一審法院判決解除合同明顯屬于適用法律不準確。二、關(guān)于裝修損失承擔問題，上訴人認為一審判決認定當事人過錯程度不當。1、一審中，上訴人反復強調(diào)，雙方簽訂的租賃合同僅僅是臨時性的，是為了被上訴人辦理幼兒園手續(xù)簽訂的具有備案性質(zhì)的程序性合同，因此，該合同第二條并未就合同租賃期限起止時間未填寫，上訴人也僅僅是收取了押金，同時合同第六條明確約定“乙方（被上訴人）裝修完工后，必須由消防部門驗收方能營業(yè)，如若發(fā)生事故，一切責任全由乙方負責”，因此，本案中，該租賃合同簽訂時，被上訴人就知情涉案房屋尚未取得驗收手續(xù)，上訴人并非合同簽訂的過錯方。2、被上訴人承辦幼兒園，對于幼兒園的裝修、購買設(shè)施是其實現(xiàn)合同目的的必要投入，但是，被上訴人無法辦理幼兒園手續(xù)、以及違規(guī)招生辦學，是其自身過錯，并非上訴人的過錯行為所導致，另外，關(guān)于建設(shè)項目的審批、驗收等相關(guān)手續(xù)，具有程序性和行政屬性，也就是說當事人對辦理申請、驗收等手續(xù)的程序和時間是無法支配的，這涉及到行政機關(guān)的審核、審查、人事等眾多不確定因素，不是上訴人或者他人能影響的，因此，一審法院認為上訴人“于2020年9月18日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格書》，亦存有一定過程”明顯違背了客觀事實，具有臆斷性。綜上，上訴人在本案中關(guān)于合同簽訂和合同履行方面沒有任何過錯，一審法院認定當事人過錯程度不當，給上訴人劃分承擔30%的裝修損失更是嚴重侵害的上訴人合法權(quán)益，請求二審法院予以糾正。三、本案中，在判決作出前，已不存在消防管道破裂造成的裝修損失，一審法院判令上訴人承擔裝修損失71766元，明顯不符合客觀事實。根據(jù)一審法院已查明的事實，在庭審，針對管道破裂造成的損失，上訴人已提交《幼兒園裝修恢復申請書》一份，并當即將裝修損害進行主動維修和恢復，對于上述行為，上訴人認為，在租賃合同履行期限內(nèi)，上訴人作為出租人，對房屋進行修繕，不僅是履行租賃合同的應(yīng)有的義務(wù)，而且是有利于承租人（即被上訴人）的一種事實行為，這本身并未給被上訴人造成任何損失，實際經(jīng)過上訴人精心維修，幼兒園已達到原狀原貌，由于管道破裂造成的裝修損失事實上已不存在，而一審法院卻將該損失以評估價格判令上訴人承擔，明顯違背客觀事實，請求二審法院予以糾正。四、一審法院判令上訴人退還被上訴人押金70000元，明顯錯誤。根據(jù)前述，本案中，上訴人不同意解除租賃合同，且是被上訴人單方面解除合同，屬于違約行為，押金理應(yīng)不予退還。另外，根據(jù)合同第4條約定，押金應(yīng)當在承租期滿、乙方（被上訴人）結(jié)清租金、水電暖費后、上訴人驗收房屋后予以退還，但是即便按照一審法院確定的雙方租賃合同于2020年4月1日解除，那么在合同履行期內(nèi)，被上訴人仍然由按照合同約定繳納租金的義務(wù)，故押金應(yīng)當沖抵租金，而不是直接判令上訴人退還，故這樣的判項上訴人萬難接受，請求二審法院予以糾正。五、雙方將房屋租賃合同簽訂以后，周某在未經(jīng)過鑫發(fā)公司的同意后，擅自將該幼兒園于2019年7月2日轉(zhuǎn)租其他易道文化藝術(shù)教育培訓中心，且收取了66000元的房租，轉(zhuǎn)租合同至今還在履行尚未解除。該事實在一審中提交了周某與易道文化藝術(shù)教育培訓中心的轉(zhuǎn)租合同和收據(jù)，周某違法轉(zhuǎn)租獲得了租賃費，但是一審法院對該事實沒有認定，一審判決中既沒有判決支付租金也沒有將押金抵頂租金。上訴人周某辯稱，幼兒園是整體建設(shè)項目的一部分，不能單獨進行竣工驗收，正是因為鑫發(fā)公司擅自增大了建設(shè)項目規(guī)劃許可的面積，所以才導致該建設(shè)項目不能如期竣工驗收，而且據(jù)我們所知，幼兒園也擅自增加了三百多平方米的面積。在雙方簽訂合同之初，鑫發(fā)公司并未如實告知我們上述事實，對我進行了欺詐性的承諾，有錄音為證，從根本上來說在我簽合同之前此房屋就是有問題的建筑，也就是不合格的三無產(chǎn)品，鑫發(fā)公司還要隱瞞事實，誘導我們裝修投資。一審中我們提交了和鑫發(fā)公司法定代表人徐某1的母親張學芳的通話錄音，判決中對該錄音沒有認定，實際該錄音是最能證明我是在張學芳一再的承諾下才簽訂了租賃合同，張學芳多次肯定的承諾竣工驗收報告時間為2018年7月、2019年元月、2019年3月、7月等，以上均有錄音作為證據(jù)，張學芳告知我肯定可以辦理竣工驗收手續(xù)，不影響幼兒園的辦證及招生，因為幼兒園需要提前招生，在招生前我與張學芳多次電話溝通，經(jīng)張學芳同意和承諾后我才進行了招生及裝修，我們雙方雖然是2018年5月11日簽訂的合同，但是交房時間是10月份，一審判決中認定的2018年5月份交房，本人可以提供2018年5月份幼兒園還在施工建設(shè)過程中的證據(jù)，而且雙方在交付房屋時，我領(lǐng)取鑰匙和充電費時都有簽字，但是相關(guān)的票據(jù)鑫發(fā)公司也不給我們提供，本人請求法院責令鑫發(fā)公司向我們提供。鑫發(fā)公司提出他們所提供的施工許可證明等其實只是混淆視聽，并不是幼兒園辦理辦學許可證應(yīng)當提供的有效文件。時至今日，三年零一個月都沒有拿到竣工驗收報告就是因為鑫發(fā)公司違規(guī)建設(shè)，幼兒園還是一個違規(guī)建筑，任何人都不能使用及辦理正常的手續(xù)。我與易道文化藝術(shù)教育培訓中心是合作關(guān)系，易道文化藝術(shù)教育培訓中心負責大班孩子的教育教學，因為我們屬于責任承包，所以將三樓以租賃合同的方式交予使用便于劃分責任。
本院認為，本案爭議的焦點問題是涉案《房屋租賃合同》是否應(yīng)予解除以及鑫發(fā)公司應(yīng)否承擔周某的裝修損失并退還押金。
關(guān)于涉案房屋租賃合同是否應(yīng)予解除的問題，本院認為，本案中，周某作為承租方租賃鑫發(fā)公司的房屋開設(shè)幼兒園，該合同目的在《房屋租賃合同》中有明確的體現(xiàn)，但因涉案房屋至今未經(jīng)竣工驗收，導致周某因不能提供租賃房屋的竣工驗收報告及消防驗收憑證而無法申請辦學資質(zhì)繼而停止辦學活動，幼兒園現(xiàn)已處于停辦狀態(tài)，周某租賃該房屋的目的無法實現(xiàn)，故符合法定解除權(quán)的行使條件，租賃合同應(yīng)予解除，一審確認涉案《房屋租賃合同》于2020年4月1日起解除并無不當，本院予以支持。關(guān)于鑫發(fā)公司應(yīng)否承擔周某的裝修損失并退還押金的問題，本院認為，鑫發(fā)公司將未經(jīng)驗收和消防驗收的房屋出租給周某使用,尤其未向周某明確告知涉案房屋所在的“陽光曦華源居住組團”建設(shè)項目存在擅自違規(guī)修建事實，該事實足以影響到涉案建設(shè)工程項目的整體竣工驗收。鑫發(fā)公司應(yīng)當知道涉案房屋未經(jīng)竣工驗收及消防驗收不能用于商業(yè)性質(zhì)，且明知周某租賃房屋用于開辦幼兒園，并對周某的裝修行為予以默示，視為其同意裝修；而周某作為簽訂合同的理性主體，未盡到相應(yīng)的審查義務(wù),在不能確定涉案租賃房屋的竣工驗收報告及消防驗收憑證具體辦理時間的情況下即投入裝修，因此，雙方對導致所簽《房屋租賃合同》的解除及周某的裝修損失均負有過錯。因涉案房屋至今未經(jīng)竣工驗收是導致合同目的不能實現(xiàn)的主要原因，故鑫發(fā)公司應(yīng)承擔主要責任，周某應(yīng)承擔次要責任，根據(jù)本案實際情況，本院確定周某主張的裝修損失1199251元按照剩余8年租賃期的裝修殘值以四六比例由鑫發(fā)公司承擔60%即575640元（1199251元÷10年×8年×60%），由周某自行承擔40%。一審法院對雙方的過錯責任認定有誤，本院予以糾正。關(guān)于因消防管道破裂造成的裝修損失71766元，根據(jù)一審法院委托由張掖一鼎房地產(chǎn)評估咨詢有限公司作出的《價格評估報告書》認定，周某幼兒園的裝修受損是因消防管道破裂原因造成的是客觀事實，該損失應(yīng)當由房屋所有者即鑫發(fā)公司承擔，鑫發(fā)公司辯稱裝修受損部分已在一審宣判前予以維修并恢復原狀，但涉案租賃合同因法定理由已確定于2020年4月1日起解除，故鑫發(fā)公司在合同解除后的維修行為系對自己財產(chǎn)的維護，不能免除其在租賃期間內(nèi)應(yīng)承擔的出租人損害賠償義務(wù)，故其主張不承擔該損失于法無據(jù)，本院不予支持。鑫發(fā)公司主張涉案合同系周某單方違約解除與查明的事實不符，故其主張收取的7萬元押金不應(yīng)退還的理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于周某支出的評估費20000元，因其對主張的幼兒園的裝修損失、配套設(shè)施費用以及因消防管道破裂造成的裝修損失負有舉證責任，上述費用系周某為證明其主張而支出的必要費用，故一審法院認定該筆費用由其自行承擔并無不當。綜上所述，上訴人周某的部分上訴請求成立，予以支持。上訴人鑫發(fā)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；本院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：
一、維持張掖市甘州區(qū)人民法院（2020）甘0702民初2766號民事判決第一、三、四、五、六項；
二、變更張掖市甘州區(qū)人民法院（2020）甘0702民初2766號民事判決第二項為：張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司賠償周某幼兒園（含室外操場）的裝修工程款575640元；
以上二、三、四項共計717406元，限于本判決生效之日起三十日內(nèi)履行完畢。
一審案件受理費20370元，減半收取10185元，由上訴人周某負擔5961元，上訴人張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔4224元。
二審案件受理費20370元，由上訴人周某負擔11922元，上訴人張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔8448元。
本判決為終審判決。
審判長賴鷹
審判員胡宏睿
審判員陳軍
書記員張夢婷
2021-07-26
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