北京市第三中級人民法院
民事二審判決書
不當?shù)美m紛（2021）京03民終7570號
上訴人(原審原告)：張某1，女，1974年6月7日出生，住北京市朝陽區(qū)。
委托訴訟代理人：劉海娜，北京天馳君泰律師事務所律師。
被上訴人(原審被告)：張靖海，男，1978年1月27日出生，住北京市朝陽區(qū)。
被上訴人(原審被告)：張某2，男，1974年5月30日出生，住北京市朝陽區(qū)。
二被上訴人共同委托訴訟代理人：趙立公，北京市浩天信和律師事務所律師。
二被上訴人共同委托訴訟代理人：趙瑩，北京市浩天信和律師事務所律師。
原審第三人：田加玉，女，1946年8月1日出生，住北京市朝陽區(qū)。
原審第三人：張云翔，男，1946年1月10日出生，住北京市朝陽區(qū)。
二原審第三人共同委托訴訟代理人：趙立公，北京市浩天信和律師事務所律師。
二原審第三人共同委托訴訟代理人：趙瑩，北京市浩天信和律師事務所律師。
一審法院認定事實：張某1與張某2原系夫妻關系。張某2與張靖海系兄弟關系，二人的父母是田加玉和張云翔。507號房屋于2015年5月27日轉移登記至張某1名下，登記原因為夫妻間不動產轉移登記。2015年7月2日，張某1與張某2辦理離婚登記，簽署了《離婚協(xié)議書》，對子女撫養(yǎng)問題、共同財產分割問題、夫妻共同債權及債務問題進行了處理。關于夫妻共同財產，雙方約定夫妻共同擁有三套房屋，各自名下房產的所有權歸各自所有，不進行分配。其中，507號房屋歸張某1所有。
2009年10月14日張某2與案外公司北京亞歷山大國際健康休閑有限公司（以下簡稱亞歷山大公司）簽訂《商品房租賃合同》，約定張某2將507號房屋出租給亞歷山大公司，租期自2009年11月15日至2013年11月14日止，每月租金12971元，租金支付至張靖海的銀行賬戶中，租金包括物業(yè)管理費及冬季供暖費，押金為25942元。
2013年6月18日張某2與亞歷山大公司簽訂《續(xù)租合同》，約定將507號房屋的租期延長至2018年12月31日，2013年11月15日至2015年11月14日租金為每月16602元，2015年11月15日至2017年11月14日租金為每月17899元，2017年11月15日至2018年12月31日租金為每月19456元；其余條款內容不變，均遵照原合同約定執(zhí)行。
2018年10月24日，張某2與北京亞歷山大東直門健身休閑有限公司（以下簡稱亞歷山大東直門公司）簽訂《退租協(xié)議書》，根據(jù)該協(xié)議書，雙方簽訂的《續(xù)租合同》于2018年10月24日終止，承租人已經(jīng)交納的押金部分25942元作為該公司提前解約對張某2的補償金，張某2退還2018年10月的房租19456元。該協(xié)議簽訂后，張靖海實際退還租金19456元。庭審中，張某1稱張靖海、張某2收取上述違約金沒有法律依據(jù)，應向張某1返還。
亞歷山大東直門公司于2019年7月25日出具《承租人聲明》，稱其公司與亞歷山大公司于2017年12月31日前為同一法定代表人及出資方，其公司自2018年1月1日變更投資方及法定代表人，自2009年10月14日起至2018年10月13日止一直租賃507號房屋，租期內一直與張靖海聯(lián)系，合同上的簽字由張靖海簽署，所有租金均支付至張靖海名下銀行賬戶。
507號房屋2015年1月至2018年12月物業(yè)費已經(jīng)交納，每年交納6744.72元，2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度供暖費已經(jīng)交納，每個供暖年度2075.28元。經(jīng)詢，張某1稱物業(yè)費和供暖費可以在本案中其主張的數(shù)額中扣除。
關于張靖海收取租金的依據(jù)，一審庭審中，經(jīng)詢，張靖海、張某2稱因為張某2購買507號房屋時，父母資助了20多萬元，而且張靖海、張某2父母于2004年購買了301號房屋，并將該房屋交給張某2一家三口居住，基于家庭生活的方便，張某2夫婦同意將507號房屋交給父母，由張靖海進行出租；雖然2015年張某2與張某1離婚，但雙方是基于賣房省稅而辦的假離婚，雙方以家庭成員關系進行生活的狀態(tài)持續(xù)至2018年8月份，并一直使用和掌控父母的301號房屋；張靖海受父母委托管理507號房屋，收取相關費用，收益的使用由父母安排，實際由父母和張靖海使用，張某2沒有使用過。訴訟中，張靖海提交其名下銀行流水，顯示507號房屋的房租一直由其收取。張某1稱其不清楚507號房屋租金收取情況，其在國外生活，一直以為是張某2收取，用于夫妻共同生活。
另查，一審法院另受理了田加玉起訴張某1返還原物糾紛，田加玉要求：1.判令張某1將田加玉所有301號房屋騰退并返還給田加玉；2.判令張某1支付田加玉房屋使用費，按照每月20000元標準計算，從2018年9月23日起計算，至張某1實際騰房之日止。在該案中，一審法院查明：301號房屋所有權證登記的房屋產權人是田加玉，房屋建筑面積162.08平方米；301號房屋的不動產登記資料顯示該房屋系田加玉于2005年3月從案外人處購買；2018年9月21日，田加玉委托律師向張某1郵寄《律師函》，要求張某1在收到《律師函》之日起五日內排除妨害，歸還301號房屋并支付占有使用費。在該案的庭審中，張某1主張301號房屋實際權利人是張某1及張某2，該房屋自購買交付之日起一直由張某1居住使用至今，當時之所以登記在田加玉名下，是基于報銷供暖費的便利，而且購買301號房屋使用了張某2名下1407號房屋的售房款。
本院認為：本案二審爭議焦點為張某1是否有權主張2015年7月起的房租收益。
2015年5月27日，涉案507號房屋轉移登記自張某1名下，張某1有權以房屋所有權人的身份主張相應權利，包括收取507號房屋的租金收益。但據(jù)本案已查明事實，507號房屋出租收益一直由張靖海收取，時間跨度從張某1與張某2婚姻關系存續(xù)期間至雙方離婚后，始終未發(fā)生變化，而張某1對此未提出過異議。張某1雖稱其認為租金由張某2收取，但其并未能對該推論作出合理解釋，且其與張某2婚姻關系存續(xù)期間從未處理甚至提及租金的收取、支配，亦明顯不符合常理。另，張某1上訴主張其與張某2于2016年11月25日，共同與中信信托簽訂《個人房產抵押貸款協(xié)議》，用507號房屋做抵押貸款300萬元，貸款直接轉到田加玉的帳戶。由此，雙方在解除婚姻關系后，仍以張某1個人財產作抵押，貸款給田加玉，雙方仍存在一定的財產關系。故本院認為，綜合全案事實，一審法院采信張某2、張靖海主張存在家庭內部資產使用調配安排，并支持張某1自2018年10月8日后的租金收益，并無不當，本院予以維持。
另，關于507號房屋的退租時間。據(jù)《退租協(xié)議書》約定，《續(xù)租合同》于2018年10月24日終止，故一審法院認定張靖海收取租金至該時間點，亦無不當，本院予以維持。
綜上所述，張某1的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費11104元，由張某1負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長沈放
審判員玄明虎
審判員萬麗麗
法官助理劉旭萌
法官助理向玗
法官助理陳亢睿
書記員盧園園
2021-07-07
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