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2021年8月26日實務研究966字數 8350閱讀模式

四川省樂山市中級人民法院

民事二審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）川11民終547號

上訴人（原審原告）：艾某1，男，2007年1月29日出生，漢族，住四川省新津縣。
法定代理人：艾某2（系艾某1父親），男，現住四川省新津縣。
法定代理人：劉某（系艾某1母親），女，現住四川省新津縣。
被上訴人（原審被告）：夾江縣領秀中遠房地產開發(fā)有限責任公司。住所地:四川省夾江縣新場鎮(zhèn)星河村4社。
法定代表人：胡秀瓊，公司經理。
委托訴訟代理人：姚平，男，該公司工作人員。

一審法院認定事實：領秀公司系夾江縣西部國際陶瓷城開發(fā)商。2018年1月23日，艾某1作為買受人與領秀公司作為出賣人簽訂了合同編號為2018012300024號《商品房買賣合同（預售）》，約定艾某1購買四川省夾江縣西部國際陶瓷城3幢2樓35號套內面積為9.99平方米的商鋪一套，總價款130000元。合同載明“第十條交付條件（一）出賣人應當在2019年6月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、4項所列條件；……1.該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2.有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測報告書；……4.滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件?！谑粭l市政基礎設施和其他設施的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件：1.市政基礎設施：（1）上、下水:2019年6月30日達到使用條件；（2）電：2019年6月30日達到使用條件……如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）出賣人繼續(xù)按照合同履行?！?.其他設施（1）公共綠地：2019年6月30日達到使用條件；（2）公共道路：2019年6月30日達到使用條件；（3）公共停車場：2019年6月30日達到使用條件……如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）買受人允許出賣人在交房后進行完善，出賣人不承擔違約責任?！谑l逾期交房責任除不可抗力外，出賣人未按照第十條約定的期限和條件將商品房交付買受人的，按照下列第2種方式處理：……買受人不退房，每逾期一日，出賣人按已付房款的萬分之一向買受人支付違約金，違約金總額不超過已付房款的5%……”。艾某1在合同上簽名蓋手印確認，領秀公司在合同上蓋印章確認。當日艾某1向領秀公司一次性支付購房款130000元，領秀公司出具《專用收款收據》。當日，艾某1作為委托方就其所購商鋪的委托代租及統(tǒng)一管理事宜，與案外人成都環(huán)融投資有限公司（以下簡稱環(huán)融公司）作為受托方簽訂從2018年1月23日至2038年1月22日止共計20年的《委托經營管理協(xié)議》一份，約定艾某1將其所購鋪面的商鋪接收、全程招商招租、商業(yè)管理、公共區(qū)域物業(yè)管理等授權成都環(huán)融投資有限公司委托經營管理及決策，并與該公司就商鋪租金收益及支付方式進行了分階段約定等內容。2020年2月10日，夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設局對領秀公司所建夾江縣西部國際陶瓷城項目出具《四川省房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案書》，2020年2月峨眉山鑫達測繪有限公司出具了《測繪（實測）報告》。
2020年3月5日，夾江縣自然資源局就領秀公司坐落在夾江縣出讓土地開發(fā)的房產頒發(fā)了川（2020）夾江縣不動產權第0001383號和第0001384號權屬證書。截止2020年10月27日，領秀公司已經對所銷售的95個鋪面的購房戶辦理了不動產權證書，并已對部分鋪面進行了招商引租。艾某1以領秀公司所售房產涉嫌虛假宣傳銷售、并因違法違規(guī)被夾江縣市場和質量監(jiān)督管理局行政處罰，導致合同目的無法實現要求撤銷合同為由訴至該院，提出前述請求。
庭審中，一、雙方對《商品房買賣合同（預售）》及《專用收款收據》的真實性均無異議；二、領秀公司為證明所售房產目前符合《商品房買賣合同（預售）》第十條、第十一條的交房條件，提交了《測繪（實測）報告》《四川省房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案書》、（2020）夾江縣不動產權第0001383號和第0001384號權屬證書、夾江縣自然資源局出具的《領秀中遠房屋查詢結果》（首次登記）、供電和供水增值稅專用發(fā)票、樓盤綠化帶和停車位通道照片、房屋分層平面示意圖已招租鋪面面積說明和擬租鋪面裝修圖、《已辦證業(yè)主名單表》等證據；三、艾某1為證明領秀公司存在虛假銷售行為，提交了艾某1在購房時營銷中心現場的照片和當年報刊網絡宣傳資料截圖,照片上營銷中心大門有“熱烈歡迎省市縣各級領導蒞臨”字樣，報刊和網絡截圖有“西部國際陶瓷城助力夾江產業(yè)升級”、“政府招商引資重點項目，獨享最大政策優(yōu)勢”等媒體報道字樣；庭審中，艾某1還提交了夾江縣市場和質量監(jiān)督管理局于2018年7月13日做出的川工商樂夾處字【2018】0046號《行政處罰決定書》載明，該局于2018年3月23日對領秀公司現場檢查時發(fā)現“該公司的營業(yè)場所內有‘西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計劃’，宣傳稱可以30年后向平安養(yǎng)老保險股份有限公司四川分公司領取一份不低于購房款的浮動收益……”，后經該局調查核實并認定，“當事人虛構了‘西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計劃’對其商鋪進行宣傳，‘計劃’聲稱購鋪滿30年后向平安養(yǎng)老保險股份有限公司申請一次性領取不低于購鋪金額的收益，……故意將保險收益演變成購鋪收益，把保險收益與購鋪收益相混淆。……以不正當的手段排擠了其他誠實經營者，破壞了市場公平競爭秩序，誤導了購鋪者。認定當事人違反《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條……處罰如下：一、責令停止違法行為；二、罰款800000元（捌拾萬元整）……”。領秀公司庭審中認可其已按處罰決定書繳納了處罰款項。艾某1庭審中未提交其投保過“平安財富人生團體年金保險”的證據。
另查明:1.夾江縣市場和質量監(jiān)督管理局已將《行政處罰決定書》在夾江縣信息公開網站上公開發(fā)文公布,網站上載明的發(fā)文日期為2019年1月4日。2.該院于2020年7月7日收到艾某1郵寄的訴狀，艾某1于2020年12月24日開庭當日將訴狀中第1項訴訟請求變更為“請求法院依法撤銷艾某1與領秀公司于2018年1月23日簽訂的《商品房買賣合同（預售）》”。3.艾某1庭審中僅提交其2020年參加維權微信群的記錄截圖或電話記錄，無法反映其是否因首次參加微信群才知曉其主張的撤銷事由。

一審法院認為，關于焦點一、艾某1、領秀公司之間簽訂的《商品房買賣合同（預售）》是否應當被撤銷問題。
該院認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人庭審中對2018年1月23日雙方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》及購房款《專用收款收據》兩份證據的真實性均無異議，從證據載明內容來看，雙方就《商品房買賣合同（預售）》經簽名并蓋印確認，且艾某1已按合同約定支付了全部購房款，雙方房屋買賣合同關系成立并生效，對雙方具有約束力。領秀公司庭審中提交了雙方在《商品房買賣合同（預售）》第十條和第十一條約定的符合交房條件的證據，能夠反映艾某1所購商鋪具備了辦理不動產權證書條件，且合同第十條和第十一條約定的交房條件手續(xù)和內容也已齊備,且有證據反映西部陶瓷城已進行了商鋪招商引租,可見收房辦證條件均已符合約定,故艾某1應當按照合同約定積極向領秀公司提交相關手續(xù)材料全面履行收房辦證義務。艾某1訴稱所購商鋪不具備交房條件的理由不能成立，該院不予采納。艾某1提交其購房時營銷中心現場照片和當年的報刊網絡宣傳資料截圖,僅能反映了報刊網絡媒體對西部陶瓷引資招商相關報道，照片和截圖本身也反映不出虛假宣傳銷售內容，現場掛橫幅的銷售行為和報刊網絡的宣傳報道并未被《行政處罰決定書》或其他行政機關認定為虛假銷售行為，艾某1以此為據證明其受虛假銷售影響簽訂商品房買賣合同的理由不能成立，該院不予采納。艾某1提交的《行政處罰決定書》，是行政機關針對領秀公司因違法推銷平安團體險涉嫌不正當競爭行為給予的行政處罰，艾某1未提交其購買過該保險的證據，該行政處罰內容與艾某1之間沒有關聯(lián)性，故以此為據主張撤銷合同，該院亦不予支持。
關于焦點二，艾某1的撤銷權是否消滅問題。
當事人于2018年1月23日簽訂《商品房買賣合同（預售）》，艾某1以宣傳資料以及夾江縣市場和質量監(jiān)督管理局做出的《行政處罰決定書》為據主張撤銷合同，從艾某1提交的宣傳資料內容反映的時間來看，購房當年就已知曉宣傳資料相關載明內容；夾江縣市場和質量監(jiān)督管理局做出《行政處罰決定書》后，通過夾江縣政府信息公開網站于2019年1月4日就已向社會公開發(fā)文公布，該公布日期為政府對外公開告知的最終時間。而該院2020年7月7日收到艾某1的訴狀時的訴請為解除合同，在本案開庭當日即2020年12月24日才將其主張的解除合同訴請變更為撤銷合同訴請，行使撤銷權的時間在2020年12月24日，已超過一年以上，根據《中華人民共和國合同法》第五十五條“有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）具有撤銷權的當事人知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內沒有行使撤銷權；……”之規(guī)定，艾某1撤銷權行使已超過法律規(guī)定的除斥期，其撤銷權已經消滅。因此要求撤銷雙方于2018年1月23日簽訂的《商品房買賣合同（預售）》之主張，該院不予支持。艾某1庭審中僅提交其2020年參加維權微信群的記錄截圖或電話記錄，無法反映其是否因首次參加微信群才知曉其主張的撤銷事由，以此證明撤銷權行使的起算時間，該院不予采信。艾某1主張撤銷合同之訴請不能成立，其主張因撤銷合同返還購房款并支付資金占用利息的損失、以及艾某1主張因行使撤銷權發(fā)生的律師費損失等其余訴訟請求，該院亦不予支持。
本院認為，艾某1提交的商鋪計價單與本案沒有關聯(lián)性，不予采信；第5組證據是網絡文章，僅代表作者個人觀點，不能達到證明目的，故本院不予采信；其余證據符合證據真實性、合法性、關聯(lián)性的特征，本院予以采信。
本院除對一審查明的事實予以確認外，另查明：2014年9月29日夾江縣人民政府（甲方）與領秀公司（乙方）簽訂《項目投資協(xié)議書》，該協(xié)議書載明，一、項目概況1.項目名稱：中國夾江西部國際陶瓷城2.項目建設內容：建設集陶瓷展銷、研發(fā)、電子商務、綜合商貿、綜合服務為一體的陶瓷博覽中心。3.投資規(guī)模：項目總投資不低于8,000萬元，其中固定資產投資強度不低于500萬元/畝。4.投資效益：項目建成營運后，年稅收不低于15萬元/畝。5.項目推進速度：自甲方實際供地之日起，24個月內建成投運。二、項目用地1.用地位置及面積：項目位于夾江縣經開區(qū)，面積約20畝，具體位置、界址、用途、面積、使用年限等具體內容以乙方與夾江縣國土部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》為準。三、甲方權利義務2.甲方有權對乙方所建項目的規(guī)劃、設計、建設等進行審查、監(jiān)督和指導。3.甲方在項目立項、工商注冊、建設規(guī)劃、施工許可、納稅申報等方面實行一站式服務。4.甲方為乙方創(chuàng)造良好的建設環(huán)境和經營環(huán)境，依法保護乙方的合法生產和經營，并積極落實乙方應享受的有關優(yōu)惠政策。5.甲方協(xié)助乙方爭取國家及各級政府優(yōu)惠政策，并協(xié)助辦理相關手續(xù)。四、乙方權利義務1.乙方自本協(xié)議簽定之日起30個工作日內設立工商注冊、稅收解繳關系在夾江縣內的獨立法人公司（下稱“項目公司”）。項目公司成立后，自動承接乙方在本協(xié)議項下全部權利義務，負責本項目的開發(fā)建設、營運等工作。7.乙方需按甲方要求完成規(guī)劃設計方案，并經甲方評審同意。乙方須按規(guī)劃設計方案實施建設。8.乙方承諾在夾江縣的實際經營年限不少于15年（自項目正式投產之日起算），在此期限內，乙方保證其工商注冊地和稅收解繳關系不得撤離夾江，因不可抗力造成或必須提前撤離的需及時告知甲方并征得甲方的認可。
在西部國際陶瓷城項目的開發(fā)建設過程中，領秀公司通過網絡平臺、報紙、宣傳傳單等方式對項目開發(fā)、未來運營、發(fā)展前景等進行了宣傳。
艾某1與領秀公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》載明，第一條項目建設依據出賣人以出讓方式取得位于樂山市夾江縣地塊的國有土地使用權。出賣人經批準，在上訴地塊上建設的商品房暫定名為：西部國際陶瓷城。第三條買受人所購商品房的基本情況、計價方式與價款買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的：新場鎮(zhèn)經開大道1號西部國際陶瓷城1幢2樓35號，用途為商業(yè)，測繪建筑面積共16.43平方米，其中，套內建筑面積9.99平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積6.44平方米。按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米7912.36元，總價款壹拾叁萬元整。
艾某1（甲方）與環(huán)融公司（乙方）簽訂的《委托經營管理協(xié)議》約定，第三條委托經營管理方式3.1甲方擁有商鋪產權，在本協(xié)議有效期內委托乙方作為商鋪唯一的商業(yè)運營管理服務機構，乙方代表甲方根據本協(xié)議條款負責進行商鋪的收房、招商招租、運營及管理服務。3.3委托期間，乙方全權負責西部國際陶瓷城的商鋪的整體運營和管理，并由乙方自主制定經營管理方案。第四條委托經營管理內容以下委托經營管理事項由甲方授權乙方，代表甲方行使業(yè)主方的權利，甲方授權后不干涉乙方經營管理過程及決策，主要以下內容：4.1商鋪接收4.2全程招商招租4.3商業(yè)管理4.4公共區(qū)域物業(yè)管理。第六條商鋪租金收益及支付方式6.1自本協(xié)議簽訂之日起，乙方根據統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃自主決定招商招租及運營管理。委托經營期限內，乙方分二個階段執(zhí)行，具體如下：6.1.1第一階段：市場培育期（2018年1月23日至2023年1月22日止），甲方贊同市場整體經營理念并充分認識到市場培育的重要性，愿意將上述商鋪的使用權委托給乙方經營，甲方不再收取任何租金和費用。6.1.2第二階段：市場發(fā)展期（2023年1月23日至2038年1月22日止），在此階段內，實現市場化租金，租金水平隨行就市，另外乙方收取實際租金總額8％的服務及經營管理費用，用于商鋪的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理。6.1.3期間商鋪租金收益管理及分配方案如下：業(yè)主所持商鋪按分棟分層進行管理及收益分配；商鋪租金收益僅指使用該商鋪經營所產生的長期、短期、臨時性等物業(yè)租賃性租金收入。商鋪租金收益按分棟分層計，所有該棟該層的商鋪產生的商鋪租金收益歸該棟該層全體業(yè)主共同所有。在扣除管理費和稅金后，每位業(yè)主所分配的收益＝該棟該層商鋪租金收入總額×業(yè)主商鋪購置價格（合同金額）在該棟該層商鋪購置總金額所占的比例。第八條甲方權利和義務8.4委托經營管理期間，無需另行書面通知，甲方同意乙方因經營或商家之需而對商鋪進行重新組合、分割、布局、分拆或合并招租。
夾江縣市場和質量監(jiān)督管理局作出的《行政處罰決定書》載明，2018年1月15日領秀公司與平安養(yǎng)老保險股份有限公司四川分公司簽訂《平安財富人生團體年金保險（萬能型）協(xié)議》。領秀公司于2018年1月20日制作了一份“西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計劃”。從2018年1月22日開始，領秀公司以現場展示、口頭宣傳、書面演示等多種形式開始對外宣傳“西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計劃”。
從2019年5月以來，都江堰市人民法院以環(huán)融公司下落不明為由向該公司公告送達法律文書。環(huán)融公司未按照《委托經營管理協(xié)議》約定艾某1接收二人購買的商鋪。
西部國際陶瓷城項目于2020年3月17日取得《夾江縣自然資源局建設工程規(guī)劃核實合格證》（夾規(guī)核2020002）。領秀公司于2020年5月8日向業(yè)主出具通知，要求業(yè)主到夾江縣不動產登記中心辦理不動產權屬轉移登記，艾某1認可收到該通知。
中共夾江縣委政法委員會于2020年5月18日出具了《中共夾江縣委政法委員會關于請求協(xié)助穩(wěn)控西部國際陶瓷城購房人員的函》，夾江縣新場鎮(zhèn)人民政府于2020年8月7日出具了《夾江縣新場鎮(zhèn)人民政府信訪事項答復意見書》，該函和意見書均載明領秀公司因資金困難等問題導致西部國際陶瓷城項目停工，經多方協(xié)調，于2019年6月復工，現已完成主體工程建設，辦理了竣工驗收備案手續(xù)，取得了不動產首次登記，并具備為業(yè)主辦理不動產權證的條件；領秀公司在商鋪銷售過程中存在擅自使用平安保險商標、名稱，贈送客戶原始股等宣傳行為。
領秀公司認可因經營管理不善、資金困難導致西部國際陶瓷城項目未按合同約定時間完工。
為盤活西部國際陶瓷城，解決該項目運營管理問題，部分業(yè)主（甲方）與領遠物業(yè)公司（乙方）于2021年4月9日簽訂《補充協(xié)議》載明，甲方委托乙方統(tǒng)一經營管理西部國際陶瓷城，由乙方全權負責統(tǒng)一招商，統(tǒng)一代為業(yè)主收取租金，統(tǒng)一分配租金給甲方各戶業(yè)主。領秀公司陳述，西部國際陶瓷城的所有底樓已經出租，經營超市、茶樓等，艾某1購買的商鋪在二樓，尚未出租。
本院認為，《最高人民法院關于印發(fā)修改后的<民事案件案由規(guī)定>的通知》第五條規(guī)定：“1.在案由橫向體系上應當按照由低到高的順序選擇適用個案案由。確定個案案由時，應當優(yōu)先適用第四級案由，沒有對應的第四級案由的，適用相應的第三級案由；第三級案由中沒有規(guī)定的，適用相應的第二級案由；第二級案由沒有規(guī)定的，適用相應的第一級案由……”。本案中，領秀公司將正在建設中的房屋預先出售給艾某1，由艾某1支付房屋價款，即雙方是因商品房預售合同而產生的糾紛，故本案應適用四級案由商品房預售合同糾紛，一審判決認定本案適用三級案由房屋買賣合同糾紛不當，應予糾正。
本案的爭議焦點：艾某1對案涉《商品房買賣合同（預售）》是否享有撤銷權。
《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”。艾某1以領秀公司虛假宣傳構成欺詐為由要求撤銷案涉《商品房買賣合同（預售）》，并明確領秀公司的欺詐行為具體表現為：1.案涉房屋不具備房屋外觀和內部結構，只是在地面上劃線類似于停車位，完全不具備房屋的使用價值，不符合交付使用條件，與宣傳的獨立商鋪不符，且房屋實際面積與宣傳的面積不符；2.案涉房屋沒有完全用于陶瓷經營，與宣傳打造西部國際陶瓷城不符。
一、關于案涉商鋪是否不符合交付使用條件且與宣傳的獨立商鋪、面積不符的問題。首先，領秀公司開發(fā)建設的西部國際陶瓷城于2020年2月10日完成竣工驗收備案登記，2020年3月17日取得建設工程規(guī)劃核實合格證，峨眉山鑫達測繪有限公司于2020年2月出具了房產實測報告，領秀公司于2020年3月5日取得案涉房屋所在樓棟權屬初始登記，與艾某1購買商鋪直接相關的市政基礎設施和其他設施即水、電、公共綠地、公共道路及公共停車場已達到使用條件，根據前述事實可以認定西部國際陶瓷城項目符合規(guī)劃條件，艾某1購買的商鋪滿足《商品房買賣合同（預售）》約定的房屋交付條件。其次，2018年1月23日即艾某1與領秀公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》的同日，與環(huán)融公司簽訂了《委托經營管理協(xié)議》，該協(xié)議明確約定委托期限自2018年1月23日至2038年1月22日，在委托期內環(huán)融公司代艾某1接收商鋪，并全權負責西部國際陶瓷城商鋪的整體運營和管理，由該公司根據統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃自主決定招商招租及運營管理，艾某1不干涉經營管理過程及決策，并同意因經營所需對商鋪進行重新組合、分割、布局、分拆或合并招租，艾某1則根據協(xié)議約定取得商鋪租金收益。根據前述協(xié)議內容結合西部國際陶瓷城已取得建設工程規(guī)劃核實合格證的事實，能夠認定西部國際陶瓷城采用的是產權式商鋪經營模式，該經營模式是開發(fā)商將大型商業(yè)項目，分割成若干沒有物理空間分割的小面積單元進行出售，投資者擁有商鋪的產權，但并不獨立經營，通過租賃或委托經營的方式交由第三方為實現商鋪的最大商業(yè)價值而實行整體統(tǒng)一經營，投資者取得收益的房地產開發(fā)模式。艾某1簽訂了《委托經營管理協(xié)議》，即表示認可案涉商鋪的經營模式，而且商鋪的位置、面積是確定的，且已滿足辦理不動產權證的條件，其取得不動產權證后則對該商鋪享有與其他商鋪相區(qū)別的獨立產權，故以案涉商鋪缺乏房屋的外觀和內部結構，不具備房屋的使用價值為由主張該商鋪并非獨立商鋪，不符合交付使用條件的上訴理由不能成立。再次，艾某1主張購買案涉商鋪時告知面積有16.43平方米，但實際面積僅有7平方米。根據雙方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》可知，案涉商鋪的測繪建筑面積共16.43平方米，其中，套內建筑面積9.99平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積6.44平方米，即案涉商鋪的面積差異是因不同的計量標準所致，故其以案涉商鋪實際面積與宣傳面積不一致為由主張領秀公司存在欺詐的上訴理由不能成立。
二、關于案涉房屋現狀與領秀公司宣傳的西部國際陶瓷城不符是否構成欺詐的問題。首先，領秀公司與夾江縣人民政府于2014年9月29日簽訂的《項目投資協(xié)議書》約定，領秀公司負責對位于夾江縣經開區(qū)部國際陶瓷城項目的開發(fā)建設，該項目建設內容為集陶瓷展銷、研發(fā)、電子商務、綜合商貿、綜合服務為一體的陶瓷博覽中心。夾江縣人民政府在項目立項、工商注冊、建設規(guī)劃、施工許可、納稅申報等方面實行一站式服務，并為領秀公司創(chuàng)造良好的建設環(huán)境和經營環(huán)境，積極落實該公司應享受的有關優(yōu)惠政策，協(xié)助該公司爭取國家及各級政府優(yōu)惠政策。領秀公司需按夾江縣人民政府要求完成規(guī)劃設計方案，并按規(guī)劃設計方案實施建設。艾某1購買的正是該公司開發(fā)的西部國際陶瓷城的商鋪。因購買的商鋪信息與前述《項目投資協(xié)議書》約定的西部國際陶瓷城項目的信息相吻合，能夠認定領秀公司對西部國際陶瓷城項目進行廣告宣傳時，房源信息是真實的，并非該公司虛構欺騙買受人。其次，雖領秀公司對外宣傳“西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計劃”是從2018年1月22日開始，但艾某1未提交其投保過“平安財富人生團體年金保險”的證據，且艾某1與領秀公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》并不涉及受讓股份，故領秀公司對外宣傳平安保險、贈送股份雖有不當，但與本案無關，艾某1以此為由主張簽訂合同受到欺詐的上訴理由不能成立。再次，因西部國際陶瓷城項目采取的是產權式商鋪經營模式，業(yè)主購買商鋪并非用于自己獨立經營，而是交由第三方統(tǒng)一運營管理，業(yè)主的目的除了獲得商鋪的產權，還在于收取租金收益，該種經營模式能否成功取決于項目的開發(fā)建設、商鋪實際招租及商戶運營情況，而前述各個環(huán)節(jié)和階段在實際運營中均存在經營風險。雖然領秀公司在西部國際陶瓷城項目的開發(fā)建設過程中，為了吸引購房者，對該項目的開發(fā)、未來運營、發(fā)展前景等進行了相應宣傳，但簽訂《商品房買賣合同（預售）》時，西部國際陶瓷城主體工程尚未建成，作為完全民事行為能力人，應該知道購買案涉商鋪存在投資風險。根據本案查明的事實，在西部國際陶瓷城項目開發(fā)建設過程中，領秀公司因經營不善、資金困難導致該項目停工，經多方協(xié)調，該項目才最終竣工驗收備案，取得權屬初始登記，并具備為業(yè)主辦理不動產權證的條件。雖然艾某1提交的證據能夠證明西部國際陶瓷城未能按照領秀公司的宣傳打造成陶瓷博覽中心，但這是領秀公司經營不善所導致，并非該公司故意欺詐業(yè)主。最后，2021年4月9日領遠物業(yè)公司與部分業(yè)主簽訂《補充協(xié)議》約定委托領遠物業(yè)公司統(tǒng)一經營管理西部國際陶瓷城，該協(xié)議是在西部國際陶瓷城項目經營不利的情況下為了盤活該項目而產生，并非領秀公司與艾某1簽訂《商品房買賣合同（預售）》時已經確定的方案，故艾某1以《補充協(xié)議》的簽訂推定領秀公司存在售后包租行為的上訴理由不能成立。因環(huán)融公司不履行《委托經營管理協(xié)議》約定義務屬于違約行為，與艾某1是否因領秀公司的欺詐而簽訂《商品房買賣合同（預售）》無關，故其以環(huán)融公司沒有履行合同義務為由主張領秀公司存在欺詐的上訴理由不能成立。綜上，艾某1主張因領秀公司欺詐而簽訂合同的上訴理由不能成立，其對《商品房買賣合同（預售）》不享有撤銷權，故本院對其要求撤銷《商品房買賣合同（預售）》、退還購房款、支付資金占有使用費及律師費的上訴請求均不予支持。