太原市萬柏林區(qū)人民法院

民事一審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）晉0109民初2641號

原告：陳某，住山西省太原市，公民身份號碼×××。
委托訴訟代理人：袁某，山西神明律師事務(wù)所律師。
被告：太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91140100MAOH1KMTXU。
法定代表人：趙某，董事長。
委托訴訟代理人：張某。
委托訴訟代理人：徐某。

原、被告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了舉證、質(zhì)證，依據(jù)雙方當事人提交的證據(jù)，本院認定事實如下：2019年12月9日，原告陳某與被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》,協(xié)議約定，原告自愿依下列條件向甲方購買太原恒大濱河府樓盤5幢2單元1202房，該商品房的規(guī)劃用途為【住宅】。該商品房建筑面積共160.26平方米，其中，套內(nèi)建筑面積120.04平方米。按建筑面積計算，單價為12833.41元/㎡；總金額為人民幣2056683元。一、原告同意簽署本協(xié)議時，支付人民幣貳萬元整（20000元）作為定金（定金在簽訂《商品房買賣合同》時轉(zhuǎn)入房款），被告在協(xié)議第四聯(lián)加蓋財務(wù)收款專用章作收款憑據(jù)。二、原告選擇下列第3種方式付款：3、分期付款：原告須于2019年12月9日前支付首期房款185668元(不含定金)；于2020年3月7日前付清308502元；于2020年6月7日前付清308502元；于2020年9月7日前付清308502元；于2020年12月7日前支付房款925509元。如原告未能按約定日期支付相應(yīng)房款，則每天按未交房款的萬分之一向被告支付違約金……五、原告必須在約定的付款方式和期限內(nèi)到太原恒大濱河府營銷中心支付首期款及簽署《商品房買賣合同》，否則視為原告放棄購買房屋，所付款項不予退還，被告無須通知原告，可另行銷售該房屋……十、本協(xié)議一式五聯(lián)，經(jīng)雙方簽字或蓋章后有效。落款處有原告陳某簽字捺印及被告簽章。原告陳某于2019年12月23日與被告簽訂了編號為GF-2000-0171的《商品房買賣合同》，該合同第七條對買受人逾期付款違約責任做出約定：（1）逾期在180日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之壹的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過180日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的1%向出賣人支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之壹的違約金。另雙方簽訂的《合同補充協(xié)議》第三條第二款約定：雙方同意對本合同第七條買受人逾期付款的違約責任條款補充如下，如買受人分期付款，買受人必須嚴格按照本協(xié)議約定的期限支付每期樓款，否則，每逾期一天，買受人須按未付款總金額的萬分之一計算，向出賣人支付違約金。買受人逾期180天仍未按約定全額支付的，出賣人有權(quán)解除《商品房買賣合同》，買受人按已付款的20%向出賣人支付違約金，該房屋歸出賣人所有，買受人應(yīng)無條件配合出賣人到有關(guān)政府部門辦理注銷合同備案等取消交易的手續(xù)。
2019年12月9日，原告陳某向被告支付購房款205668元，于2020年3月7日繳納房款308502元。截止起訴時，原告累計向被告繳納房款514170元。
2020年11月4日，被告委托北京中倫文德太原律師事務(wù)所向原告出具律師函，載明“依據(jù)委托人提供的資料顯示：您于2019年12月7日認購了太原恒大濱河府項目5號樓-2-1202號房源，并與太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》。依據(jù)合同約定，您須于2020年6月7日前支付分期款308502元，于2020年9月7日前支付分期款308502元。截止至發(fā)函日，您仍未按期支付上述款項，逾期天數(shù)已達150天。依據(jù)《商品房買賣合同》之約定，您應(yīng)按逾期金額每日萬分之一支付違約金，逾期超過180天仍未按照約定支付購房款的，出賣人有權(quán)單方解除《商品房買賣合同》。本律師依據(jù)太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之委托及《商品房買賣合同》之約定，鄭重函告如下：請您于2020年11月15日前履行完畢合同約定的付款義務(wù)，并支付相應(yīng)的違約金。否則，委托人將依法采取法律手段，直至解除《商品房買賣合同》。2021年1月31日，因原告未按期支付分期款，被告電話通知原告解除《商品房買賣合同》，將房屋收歸被告所有。2021年2月1日，原告向被告發(fā)出解除合同通知書，要求解除雙方簽訂的《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》、《商品房買賣合同》，并在接到通知之日起10日內(nèi)退還已交房款514170元。庭審中，因被告向原告出示了2019年12月23日雙方簽訂的《商品房買賣合同》，故原告放棄要求被告交付該合同的訴請。

本院認為，原告陳某與被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》、《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。被告在原告逾期付款后，向原告發(fā)出書面律師函，要求原告在2020年11月15日前履行完畢合同約定的付款義務(wù)，并支付相應(yīng)的違約金。原告主張其違約是因疫情影響，因原被告達成分期付款協(xié)議在2019年12月9日，分期付款數(shù)額較大，原告對其履行能力應(yīng)當有合理預(yù)見，且原告的收入情況并未受疫情影響，故原告未能按照合同約定的時間和金額繳納購房款，構(gòu)成違約。在原告逾期付款超過180日后，被告在2021年1月31日依據(jù)合同約定單方行使解除權(quán)并電話告知原告，依據(jù)《中華人民共和民法典》第五百六十四條的規(guī)定，雙方的合同已于2021年1月31日解除，故原告要求確認雙方簽訂的《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》、《商品房買賣合同》已解除的訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。
關(guān)于被告應(yīng)當返還原告購房款的數(shù)額。被告主張按照《商品房買賣合同》補充協(xié)議的約定扣除已付款的20%作為違約金，原告要求全部予以返還，本院認為該違約金約定的計算標準明顯過高，本院酌情予以核減，確定原告按照已付房款的10%（51417元）向被告承擔違約責任，故被告應(yīng)在扣除原告應(yīng)當支付的違約金51417元后，將剩余房款462753元返還原告。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百六十二條、第五百六十五條，《中華人民共和民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、確認原告陳某與被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》、《商品房買賣合同》已解除；
二、被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳某購房款人民幣462753元；
三、駁回原告陳某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費減半收取4471元，由原告陳某負擔447元，被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔4024元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴至太原市中級人民法院。

審判員??趙蓉
書記員??許洋
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2021-06-29

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