夾江縣人民法院

民事一審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）川1126民初828號(hào)

原告：范某1，男，2016年12月3日出生，漢族，住四川省夾江縣。
法定代理人：李某，女，1978年12月27日出生，漢族，住四川省夾江縣。
法定代理人：范某2，男，1974年1月26日出生，漢族，住四川省夾江縣。
委托訴訟代理人：李俊強(qiáng)，四川坤宏律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：彭林，四川坤宏律師事務(wù)所律師。
被告：夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：夾江縣漹城鎮(zhèn)薛村村6、7社，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91511126MA67C7TX35。
法定代表人：翟建華，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：王京星，四川佛都律師事務(wù)所律師。

本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)如下：2018年7月26日，錦泰公司作為出賣人，法定代理人范某2將范某1作為買受人，雙方簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同編號(hào)：×××12，約定買受人向出賣人購(gòu)買位于夾江縣××道××段××號(hào)錦泰.棕櫚銀灘2幢1單元1樓6號(hào)住宅，測(cè)繪建筑面積92.48平方米，其中套內(nèi)建筑面積77.13平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e15.35平方米。該商品房按面積計(jì)算，單價(jià)為3838.67元，總價(jià)款：叁拾伍萬伍仟元整。出賣人應(yīng)當(dāng)于2020年1月30日前向買受人交付該商品房，該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、4項(xiàng)所列條件；該商品房為住宅的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》：1.該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告書；4.滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件。除不可抗力外，出賣人未按約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，合同不解除，自約定的交付期限屆滿之次日起至交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之二的違約金，并于商品房實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。第十四條約定：該商品房達(dá)到約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十條約定的證明文件，并滿足第十條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十二條處理；第二十四條約定：因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的，一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人并自不可抗力事件結(jié)束之日起30日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。
2017年12月20日，夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向錦泰公司頒發(fā)了錦泰.棕櫚銀灘《中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，2018年1月11日頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《中華人民共和國(guó)建筑工程施工許可證》；2018年5月4日，夾江縣行政審批局向錦泰公司頒發(fā)了錦泰.棕櫚銀灘、地下室《商品房預(yù)售許可證》。
2019年11月14日，錦泰.棕櫚銀灘二期經(jīng)建設(shè)單位：夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、勘察單位：江西省勘察設(shè)計(jì)研究院、設(shè)計(jì)單位:四川創(chuàng)想博世建筑設(shè)計(jì)有限公司、施工單位：四川珠峰建筑工程有限公司、監(jiān)理單位：樂山市鴻嘉建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司，竣工驗(yàn)收合格。
夾江縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、夾江縣市政建設(shè)服務(wù)中心、夾江縣房地產(chǎn)管理所、夾江縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局城市建設(shè)股分別于2019年11月20日、2019年11月26日、2019年11月29日、2019年12月2日對(duì)錦泰.棕櫚銀灘一、二期工程竣工驗(yàn)收完成審核，并在《住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收申報(bào)表》中“表部門意見欄”由負(fù)責(zé)人簽署同意并加蓋了印章。
2019年11月26日，夾江縣市政建設(shè)服務(wù)中心出具（2019）014號(hào)城市園林綠化工程驗(yàn)收合格證，確認(rèn)錦泰.棕櫚銀灘項(xiàng)目綠化建設(shè)工程符合綠化工程驗(yàn)收要求。2019年12月4日，夾江縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局出具夾住建消驗(yàn)字[2019]第0011號(hào)《關(guān)于錦泰.棕櫚銀灘商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》，其意見為綜合評(píng)定該工程消防驗(yàn)收合格(不含二裝)。
2020年1月20日，錦泰公司向范某1法定代理人郵寄了《錦泰棕櫚銀灘交房通知書》。
2020年1月24日，根據(jù)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控形勢(shì)，四川省啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件Ⅰ級(jí)應(yīng)急響應(yīng)。2020年2月26日，四川省疫情防控應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別由突發(fā)公共衛(wèi)生事件Ⅰ級(jí)應(yīng)急響應(yīng)調(diào)整為二級(jí)響應(yīng)。2020年2月28日，四川省衛(wèi)健委公布的新冠疫情分區(qū)分級(jí)情況，夾江為低風(fēng)險(xiǎn)縣。2020年3月25日，四川省應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情應(yīng)急指揮部發(fā)出《關(guān)于應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別調(diào)整為III級(jí)后進(jìn)一步做好疫情防控工作的通知》（川疫指發(fā)〔2020〕37號(hào)），該通知指出2020年3月25日，全省新冠肺炎疫情應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別由II級(jí)調(diào)整為III級(jí)。該通知第四條提出“全面恢復(fù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序。各市(州)要在做好防止疫情反彈工作的同時(shí)，全面恢復(fù)生產(chǎn)生活秩序”。
2020年2月12日，錦泰公司出具《情況說明》載明，夾江縣自然資源局:夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱我公司）開發(fā)的錦泰.棕櫚銀灘項(xiàng)目，于2019年11月經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方責(zé)任主體全面竣工驗(yàn)收合格。我公司已將驗(yàn)收資料按流程向相關(guān)職能部門進(jìn)行了提交。規(guī)劃手續(xù)提交至貴局后，由于受新冠肺炎疫情等不可抗力因素的影響，導(dǎo)致相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)暫緩辦理，未能如期取得《竣工驗(yàn)收備案表》。目前除規(guī)劃手續(xù)外其他竣工驗(yàn)收事項(xiàng)已全部通過審批，我公司在貴局的指導(dǎo)下積極完善相關(guān)資料，以便規(guī)劃手續(xù)盡快獲得貴局批準(zhǔn)，盡早取得《竣工驗(yàn)收備案表》。特此說明!夾江縣自然資源局于次日簽署“情況屬實(shí)”并加蓋單位印章。
2020年4月9日，夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具夾建管[2020]第10號(hào)《夾江縣建設(shè)工程責(zé)令整改通知書》載明，工程竣工驗(yàn)收后未按規(guī)定向夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案等內(nèi)容。
夾住建備[2020]06號(hào)《竣工驗(yàn)收備案書》，在“工程基本情況”頁(yè)商住小區(qū)載明工程名稱為錦泰.棕櫚銀灘，備案原由：本工程已按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定完成了竣工驗(yàn)收，現(xiàn)報(bào)送竣工驗(yàn)收備案。負(fù)責(zé)人：翟樹林，建設(shè)單位為夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，落款日期為：2019年11月19日。在該備案書“竣工驗(yàn)收備案文件”頁(yè)載明，內(nèi)容：“1.建設(shè)工程施工許可證或開工報(bào)告；2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批審查意見；3.四川省建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書；4.法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其它特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件；……;11.工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；……17.視具體工程按規(guī)定應(yīng)提交的其他文件”。本工程的竣工驗(yàn)收備案文件已于2020年4月13日收訖，文件齊全。在該備案書的“竣工驗(yàn)收備案部門意見”頁(yè)載明，備案部門意見：準(zhǔn)予備案，并加蓋有夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局竣工驗(yàn)收備案專用章，落款時(shí)間為2020年4月13日。
庭審中，原、被告一致確認(rèn)：1.錦泰.棕櫚銀灘項(xiàng)目立項(xiàng)、驗(yàn)收、備案、通知收房、疫情等事實(shí)與（2020）川1126民初763、771、772號(hào)民事判決書認(rèn)定事實(shí)一致。2.錦泰公司收到范某1法定代理人向錦泰公司支付的購(gòu)房款355000元。3.范某1法定代理人已收房。
以上事實(shí)有當(dāng)事人陳述、原、被告的身份證明材料、《商品房買賣合同（預(yù)售）》、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、竣工驗(yàn)收備案書、房款支付憑證、整改通知書、交房通知、（2020）川1126民初763、771、772號(hào)民事判決書、（2021）川11民終317、325、326號(hào)民事判決書、（2021）川民申2808、2809、2810號(hào)民事裁定書等證據(jù)證實(shí)。

本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的合同義務(wù)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、錦泰公司是否存在逾期交房的違約行為，如存在逾期時(shí)間應(yīng)當(dāng)如何確定？二、合同對(duì)逾期交房違約金的約定是否過分高于損失，是否應(yīng)當(dāng)調(diào)減？
一、關(guān)于錦泰公司是否存在逾期交房的違約行為及逾期時(shí)間應(yīng)當(dāng)如何確定的問題。第一、案涉商品房買賣合同約定錦泰公司應(yīng)于2020年1月30日前向買受人交付商品房且交付時(shí)應(yīng)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；第二、錦泰公司雖于2020年1月20日向范某1法定代理人郵寄交房通知要求其于1月30日前辦理交房，事實(shí)是截止2020年1月30日，案涉房屋雖經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，但錦泰公司尚未取得竣工驗(yàn)收備案表，不具備合同約定的交付條件，事實(shí)上直到2020年4月13日，錦泰公司才取得竣工驗(yàn)收備案表，客觀上存在逾期，也即合同約定的交房時(shí)間屆至?xí)r，范某1所購(gòu)商品房并不具備交付條件；第三、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！?020年1月24日距合同約定的交房時(shí)間尚差7天時(shí)，新冠疫情爆發(fā)，為疫情防控需要，四川省啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，疫情屬于不可抗力事件給社會(huì)生產(chǎn)生活秩序帶來影響，客觀上造成相關(guān)單位工作非正常開展，錦泰公司工程雖在2019年底已竣工驗(yàn)收合格，但要取得竣工驗(yàn)收備案表還需要住建、自然資源、消防、人社、造價(jià)、人防、氣象、房地產(chǎn)管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督等多部門提供資料、完善手續(xù)才能完成，疫情這一不可抗力事件給錦泰公司完成竣工驗(yàn)收備案造成影響，錦泰公司應(yīng)當(dāng)免除相應(yīng)的遲延交房責(zé)任；第四、四川省疫情防控措施從2020年3月25日起調(diào)整為三級(jí)響應(yīng)，社會(huì)生產(chǎn)生活秩序全面恢復(fù)，疫情影響合同履行的因素已經(jīng)消除，錦泰公司應(yīng)當(dāng)按約及時(shí)履行合同的交付義務(wù)，但錦泰公司交房的時(shí)間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)順延疫情影響合同履行的時(shí)間，合同原約定在2020年1月30日交房，疫情爆發(fā)的當(dāng)天1月24日雖已開始春節(jié)放假，錦泰公司在24日前未取得竣工驗(yàn)收備案但并未到合同約定的交房時(shí)間不能認(rèn)定其已屬于違約，即使沒有疫情錦泰公司可能在30日不具備交房條件、可能存在違約行為，沒有疫情的發(fā)生逾期的時(shí)間也可能縮短，疫情的發(fā)生客觀上延長(zhǎng)了錦泰公司完成備案的時(shí)間延長(zhǎng)了逾期交付的時(shí)間，因疫情導(dǎo)致備案時(shí)間的延長(zhǎng)系不可抗力造成的，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為錦泰公司的違約行為，但扣除疫情影響時(shí)間后錦泰公司仍存在延期辦理竣工驗(yàn)收備案的事實(shí)即逾期交付的事實(shí)，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；第五、2020年1月24日距合同約定的2020年1月30日交房時(shí)間尚差7天時(shí)，新冠疫情爆發(fā)，2020年3月25日，疫情對(duì)合同履行的影響消除，因此，從2020年3月26日起還應(yīng)繼續(xù)計(jì)算7天，也即被告應(yīng)完成工程竣工驗(yàn)收備案工作的最遲時(shí)間為2020年4月1日，但被告直至2020年4月13日才完成該項(xiàng)工作，故本院確認(rèn)錦泰公司逾期交付的時(shí)間為2020年4月2日至4月13日共12天。
二、合同對(duì)逾期交房違約金的約定是否過分高于損失，是否應(yīng)當(dāng)調(diào)減的問題。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定：當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案中，原、被告約定按原告已付款項(xiàng)每日萬分之二支付違約金，逾期交房給買受人造成的損失為租金損失，根據(jù)違約金的懲罰性、損失補(bǔ)償性等特點(diǎn)結(jié)合合同的履行情況、預(yù)期利益，同時(shí)參考同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的市場(chǎng)貸款報(bào)價(jià)利率（LPR），綜合認(rèn)定原、被告約定的違約金不屬于法定的過高情形，不予調(diào)整。
綜上，自2020年3月25日起，新冠肺炎疫情對(duì)合同履行的影響已經(jīng)消除，被告應(yīng)于2020年4月2日前完成工程竣工驗(yàn)收備案工作，但直至2020年4月13日才完成該項(xiàng)工作，已構(gòu)成違約，對(duì)于2020年4月2日至2020年4月13日的逾期期間，被告應(yīng)當(dāng)按照約定向原告支付違約金。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)按日向原告支付已付房款萬分之二的違約金，即被告應(yīng)當(dāng)支付原告的違約金為355000元×0.0002×12天=852元。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第三十二條、第四十四條、第六十條、第一百一十四條、第一百一十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、被告夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告范某1支付逾期交房違約金852元；
二、駁回原告范某1的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)25元，由范某1負(fù)擔(dān)21元，由夾江縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省樂山市中級(jí)人民法院。

審判員劉燕萍
書記員吳佳慧

2021-06-28

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