麻陽(yáng)苗族自治縣人民法院

民事一審判決書(shū)

物業(yè)服務(wù)合同糾紛（2021）湘1226民初822號(hào)

原告：懷化某某物業(yè)管理有限公司。
法定代表人：滕樹(shù)強(qiáng)，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：劉金承（特別授權(quán)），湖南鶴州律師事務(wù)所律師。
被告：楊某，男。
被告：楊某軍（曾用名楊兵），男
兩被告共同委托訴訟代理人：張騰，男，1991年12月3日出生，漢族，農(nóng)村居民，戶籍地湖南省安鄉(xiāng)縣凝鄉(xiāng)夾洲村06019號(hào)。

8.兩被告提交江南金都小區(qū)懷化某某物業(yè)管理公司不作為的照片11張和車輛維修收據(jù)1張，欲證實(shí)物業(yè)管理混亂、業(yè)主車輛損壞不能解決是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的主要原因。本院對(duì)原告在管理上存在瑕疵的事實(shí)予以確認(rèn)；
9.兩被告提交物業(yè)公司不準(zhǔn)業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)視頻微信記錄、《告江南業(yè)主信》各1份，因與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，不予采信；
10.兩被告提交《江南金都業(yè)主與原告是否續(xù)簽物業(yè)管理合同征求意見(jiàn)表》1份，欲證實(shí)部分業(yè)主不同意簽訂合同的事實(shí)，因該證據(jù)與原告提供的業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)登記表相矛盾，不予采信；
11.兩被告提交收據(jù)原件2張，欲證實(shí)被告楊某交納2017年、2018年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的事實(shí)，本院對(duì)被告楊某已交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)真實(shí)性予以認(rèn)可；
12.兩被告申請(qǐng)證人黃某、滕某某出庭作證，因兩證人證言與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，不予采信；
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
被告楊某于2016年5月29日與懷化某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)位于湖南省麻陽(yáng)苗族自治縣城東新區(qū)江南金都小區(qū)第**橦3單元**房，房屋建筑面積124.52㎡，（2019）麻陽(yáng)縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第***號(hào)登記的建筑面積為：123.65㎡。懷化某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聘請(qǐng)懷化某某物業(yè)服務(wù)有限公司在物業(yè)交付使用后對(duì)本物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)。2017年2月14日，被告楊某與懷化某某物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，被告于2017年12月31日交納物業(yè)費(fèi)816元（123.56㎡×12×0.55=816元）。2018年12月31日交納物業(yè)費(fèi)816元（123.56㎡×12×0.55=816元）。2020年5月28日，懷化錦裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告懷化某某物業(yè)管理有限公司簽訂前期物業(yè)委托協(xié)議書(shū)，將江南金都物業(yè)委托原告懷化某某物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理。2020年5月29日，懷化某某物業(yè)服務(wù)公司（乙方）與懷化某某物業(yè)管理有限公司（甲方）簽訂了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容為：“一、乙方從2014年8月18日起至2020年5月28日止，一直是麻陽(yáng)苗族自治縣江南金都小區(qū)一、二、三期的1039戶業(yè)主的物業(yè)公司，為前述業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，前述業(yè)主對(duì)乙方尚欠有物業(yè)服務(wù)費(fèi)未交，乙方對(duì)前述業(yè)主享有應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)及逾期交費(fèi)的利息、資金占用費(fèi)等債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給甲方，具體的債權(quán)金額以實(shí)際金額為準(zhǔn)”，協(xié)議還約定了其他條款。江南金都小區(qū)于2020年7月成立業(yè)主委員會(huì)，于2020年7月30日到麻陽(yáng)苗族自治縣住房保障服務(wù)中心申請(qǐng)備案登記，其中物業(yè)服務(wù)公司為某某物業(yè)服務(wù)有限公司。2019年以來(lái)被告楊某以原告管理混亂，服務(wù)態(tài)度差等原因拒絕交付物業(yè)費(fèi)，故原告訴至本院。
另查明：1.麻陽(yáng)苗族自治縣發(fā)展和改革局、麻陽(yáng)苗族自治縣房產(chǎn)管理局麻發(fā)改價(jià)（2018）22號(hào)，關(guān)于制定我縣前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知：多層樓0.60元/㎡月收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2.現(xiàn)江南金都大部分業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是按0.60元/㎡月收取。3.被告楊某尚欠原告2019年及2020年兩年物業(yè)服務(wù)費(fèi)。4.原告未與江南金都業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

本院認(rèn)為：原告為被告楊某所在的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，楊某應(yīng)及時(shí)交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，懷化某某物業(yè)服務(wù)有限公司將物業(yè)服務(wù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告并已依法履行了通知義務(wù)，且被告在庭審中辯稱，如原告改變小區(qū)管理混亂、服務(wù)不到位等不良環(huán)境，被告愿意承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。以及江南金都業(yè)主委員會(huì)在本縣住房保障服務(wù)中心申請(qǐng)備案登記時(shí)已認(rèn)可原告為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。故對(duì)原告要求被告交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求予以支持。關(guān)于交納物業(yè)費(fèi)時(shí)間及被告楊某房屋面積問(wèn)題：被告楊某與懷化某某物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是每次收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間為每年的6月1日至6月30日，但被告在2017年和2018年皆于當(dāng)年年底交納物業(yè)管理費(fèi)，該公司已認(rèn)可。原告現(xiàn)在收取大部分業(yè)主的物業(yè)費(fèi)是年底收取且按0.60元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)，楊某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議登記的面積與不動(dòng)產(chǎn)登記的面積一致，故應(yīng)按123.65㎡收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告楊某應(yīng)交納給原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)為：123.65㎡×24個(gè)月×0.60元=1780.5元。對(duì)于原告主張的滯納金，由于原告提供的物業(yè)存在瑕疵，物業(yè)公司應(yīng)積極聽(tīng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，進(jìn)一步完善服務(wù)，為了更好維護(hù)雙方的合法權(quán)益，減少矛盾，化解糾紛，故對(duì)原告請(qǐng)求支付滯納金的訴訟請(qǐng)求不予支持，對(duì)于原告訴請(qǐng)被告楊某軍交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因被告楊某軍既沒(méi)有與懷化錦裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)原告要求楊某軍支付物業(yè)費(fèi)的訴訟主張不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條、第九百四十二條、第九百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第三款之規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某尚欠原告懷化某某物業(yè)管理有限公司2019年、2020年物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)1780.5元，于本判決生效后五日內(nèi)交清。
二、駁回原告要求楊某軍交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。
三、駁回原告懷化某某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)50元，減半收取計(jì)25元，由被告楊某負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖南省懷化市中級(jí)人民法院。

審判員鄭衛(wèi)華
法官助理胡旭會(huì)
書(shū)記員江利勝

2021-07-22

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