深圳市龍崗區(qū)人民法院

民事一審判決書

房屋租賃合同糾紛（2020）粵0307民初22994號(hào)

原告（反訴被告）深圳市某某酒店有限公司，住所地深圳市龍崗區(qū)
法定代表人：何某某。
委托代理人吳青青，廣東中致友騰律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）深圳市某某投資信息管理有限公司，住所地深圳市龍崗區(qū)
法定代表人：張某。
委托代理人左恒，廣東德納律師事務(wù)所律師。

經(jīng)審理查明，2019年7月4日，原告簽約代表吳壽鐘作為乙方（承租方）、被告作為甲方（出租方），雙方簽訂《房屋租賃合同》一份，協(xié)議約定，原告向被告承租位于深圳市龍崗區(qū)，用于經(jīng)營酒店公寓，租賃期間為8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止；月租金13000元，自第三年開始每隔二年遞增8%，第三年及第四年的月租金為13404元，第五年及第六年的月租金為15163元，第七年及第八年的月租金為16376元，承租人應(yīng)于每月3日前支付當(dāng)月租金，并在簽訂合同之時(shí)支付相當(dāng)于三個(gè)月租金的保證金39000元、首月租金13000元及其他費(fèi)用；免租期為3個(gè)月，自2019年7月1日起至2019年9月30日止。被告（甲方）提供了案外人李素華的個(gè)人賬戶與被告的對(duì)公賬戶作為租金及相關(guān)費(fèi)用的指定收款賬戶。
原告提供的其公司員工吳某某名下中國銀行賬戶的交易流水顯示，2019年7月4日，吳某某向李素華轉(zhuǎn)賬5萬元，附言：橫崗租房合同、2019年7月5日，吳某某向案外人潘某某轉(zhuǎn)賬3萬元，共計(jì)8萬元。原告主張，該筆款項(xiàng)系原告向被告支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
原告主張，因案涉房屋未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，導(dǎo)致酒店公寓未能辦理經(jīng)營特殊行業(yè)的相關(guān)手續(xù)，被告應(yīng)當(dāng)向原告賠償相關(guān)損失。因雙方當(dāng)事人對(duì)裝修損失爭議較大，經(jīng)本院責(zé)令后，原告于2021年4月26日申請(qǐng)?jiān)u估，經(jīng)本院委托，中國檢驗(yàn)認(rèn)證集團(tuán)深圳有限公司對(duì)案涉房屋的裝修損失進(jìn)行評(píng)估，該公司于2021年6月29日出具評(píng)估報(bào)告，案涉房屋裝修損失為410308元。
被告提供的《房屋租賃定金協(xié)議》顯示，2019年6月29日，案外人張某作為出租方（甲方），案外人吳壽鐘作為承租人（乙方），雙方簽訂《房屋租賃定金協(xié)議》一份，約定吳壽鐘向張某承租本案訟爭房屋，定金2萬元，衛(wèi)生費(fèi)800元，雙方約定于2019年7月8日前簽署合同。協(xié)議關(guān)于租賃保證金39000元、租金金額每兩年遞增8%等內(nèi)容均與2019年7月4日簽署的《房屋租賃合同》約定的條款一致。
被告提供的吳壽鐘與案外人吳某某名下銀行交易流水顯示，2019年7月4日，吳壽鐘通過其名下華夏銀行向李素華轉(zhuǎn)賬2800元；同日吳某某通過其名下華夏銀行向李素華轉(zhuǎn)賬5萬元，摘要為橫崗租房合同。被告主張，上述兩筆款項(xiàng)系原告按《房屋租賃定金協(xié)議》約定支付的履約保證金39000元、首月租金13000元及800元衛(wèi)生費(fèi)，對(duì)原告主張的8萬元轉(zhuǎn)讓款不予認(rèn)可，主張未收到該筆款項(xiàng)。
被告提供的《裝飾裝修協(xié)議內(nèi)容》顯示，2016年8月10日，案外人張某作為發(fā)包方（甲方），案外人劉某某作為承包方（乙方），雙方簽署協(xié)議，約定由劉某某承包案涉房屋“某某棋牌餐廳”的裝修工程，工程期限為135日，自2016年8月15日期至2016年12月31日止，合同總價(jià)款99萬元。被告提供的銀行流水顯示，2016年8月29日至2017年11月2日期間，張某通過其名下平安銀行深圳支行賬戶向案外人劉某某名下中國建設(shè)銀行賬戶轉(zhuǎn)賬數(shù)十筆款項(xiàng)，金額在1萬到5萬不等，共計(jì)轉(zhuǎn)賬99萬元。被告主張，案涉房屋原系被告用于自主經(jīng)營棋牌餐廳，支出裝修費(fèi)用甚巨，原告承租后將房屋改做酒店公寓，被告為經(jīng)營原產(chǎn)業(yè)而支出的裝修費(fèi)、恢復(fù)原狀以及預(yù)期租金收益等各項(xiàng)損失酌定50萬元，應(yīng)由原告承擔(dān)。
庭審中，被告確認(rèn)原告承租期間實(shí)際給付的每月租金等費(fèi)用共計(jì)106113元，繳租期間為2019年7月到2020年2月，原告每月繳納的費(fèi)用包括每月固定的租金13000元及衛(wèi)生費(fèi)800元，還包括每月數(shù)額不等的水費(fèi)與電費(fèi)，原告最后一次繳納租金月份為2020年2月，受疫情影響，當(dāng)月租金減半收取計(jì)6500元。被告主張，原告還應(yīng)向被告支付2019年7月1日至2020年7月31日期間的水費(fèi)、電費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)共計(jì)6612元。
被告提供了微信聊天記錄顯示，2020年2月5日，原告工作人員吳某某向被告工作人員發(fā)送《申請(qǐng)書》拍照件，《申請(qǐng)書》顯示，2020年2月5日，原告與案涉房產(chǎn)所在樓棟的五戶商家聯(lián)名向被告申請(qǐng)減租。
另查，原告某某公司成立時(shí)間為2019年7月15日，成立時(shí)法定代表人為吳壽鐘，2020年1月3日，法定代表人變更為何某某。
裁決結(jié)果

本院認(rèn)為，截至法庭辯論終結(jié)，當(dāng)事人仍未能提供案涉房屋的房地產(chǎn)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此當(dāng)事人就案涉房屋簽訂的租賃合同無效，原告應(yīng)向被告返還房屋，但在返還之前的房屋占用使用費(fèi)，仍應(yīng)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，其中2020年新冠疫情防控期間的房屋占有使用費(fèi)，原告已向被告要求減免，本院酌情對(duì)2020年2月至4月三個(gè)月期間的占有使用費(fèi)減半按每月6500元計(jì)算，其余月份仍按13000元計(jì)算，本案訴訟發(fā)生之時(shí)原告已實(shí)際搬離房屋，但雙方當(dāng)事人并未辦理交接手續(xù)，原告未將房屋恢復(fù)原狀或及時(shí)申請(qǐng)?jiān)u估裝修損失，被告亦未將房屋自行使用或另行出租，因此房屋占有使用費(fèi)應(yīng)計(jì)至評(píng)估機(jī)構(gòu)向本院送達(dá)評(píng)估報(bào)告的2021年7月，以上25個(gè)月期間的房屋占用使用費(fèi)共計(jì)應(yīng)為305500元（按每月13000元計(jì)算22個(gè)月，按每月6500元計(jì)算3個(gè)月）。2021年7月之后，被告應(yīng)實(shí)際接收房屋，對(duì)此后的房屋占用使用費(fèi)，本院不予支持。被告雖主張水電費(fèi)用，但未能提供任何證據(jù)證實(shí)相關(guān)的水電費(fèi)支出，對(duì)被告的水電費(fèi)請(qǐng)求，本院無法支持。
原告未能充分提供向被告支付押金及有使用費(fèi)的證據(jù)，被告自認(rèn)已收到原告支付的款項(xiàng)共計(jì)106113元，本院予以確認(rèn)。兩抵之后，原告應(yīng)向被告支付房屋占用使用費(fèi)199387元。
對(duì)合同無效而造成的損失，合同雙方應(yīng)按各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原告的裝修損失經(jīng)評(píng)估為410308元，相關(guān)損失應(yīng)由承租人承擔(dān)30%，出租人承擔(dān)70%，被告應(yīng)賠償原告裝修損失287215.6元。原告所主張的生產(chǎn)資料損失、工資損失、消防損失，均缺乏充分證據(jù)證實(shí)，對(duì)原告的相關(guān)請(qǐng)求，本院均不予支持。被告所主張的裝修損失，系被告在出租給原告之前產(chǎn)生，缺乏充分證據(jù)證實(shí)，亦缺乏合同約定，本院不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)雙方當(dāng)事人于2019年7月4日簽訂的《房屋租賃合同》無效；
二、被告深圳市某某投資信息管理有限公司賠償原告深圳市某某酒店有限公司裝修損失287215.6元；
三、原告支付被告房屋占用使用費(fèi)199387元；
四、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回被告其他反訴請(qǐng)求。
以上具有金錢給付內(nèi)容的義務(wù)，限付款義務(wù)人于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)履行完結(jié)，付款義務(wù)人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)12404元（原告已預(yù)交），由原告負(fù)擔(dān)8263元，被告負(fù)擔(dān)4141元，反訴受理費(fèi)4791元（被告已預(yù)交），由原告負(fù)擔(dān)1672元，被告負(fù)擔(dān)3119元。
如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于廣東省深圳市中級(jí)人民法院。

審判員趙坤東
書記員吳建創(chuàng)

2021-07-22

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