四川省成都市中級人民法院

民事二審判決書

房屋租賃合同糾紛（2021）川01民終6239號

上訴人（原審原告、反訴被告）：鄭某1，男，2008年5月6日出生，漢族，住成都市青羊區(qū)。
法定代理人：鄭某2（系鄭某1之母），女，1977年8月24日出生，漢族，住成都市青羊區(qū)。
委托訴訟代理人：吳睿，北京市競天公誠（成都）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：彭皓，北京市競天公誠（成都）律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）：四川天繁酒店管理有限公司。住所地：成都市錦江區(qū)一環(huán)路東五段**********。
法定代表人：滕飛，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：譚瀟儀，四川高揚律師事務(wù)所律師。

一審法院認定事實：鄭某1曾用名譚善予，鄭某1系成都市錦江區(qū)××街××街段××號××幢××層××號房屋的所有權(quán)人。
2017年11月28日，鄭某1（出租方、甲方）與天繁酒店（承租方、乙方）簽訂《物業(yè)租賃合同》，約定：物業(yè)位于成都市青羊區(qū)××號樓××號房，房型為兩房一廳一廚一衛(wèi)，權(quán)屬證書所登記的所有權(quán)人為譚善予。該房屋租賃期共61個月，自2017年12月1日起至2022年12月31日止，其中，免租期1個月，計租期60個月。乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為住宅使用。租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。經(jīng)雙方同意，租金采用基礎(chǔ)租金結(jié)合計租周期逐年遞增方式，按第1周期采用固定租金，第2、3周期逐年遞增3%，第4、5周期逐年遞增5%（租金僅保留整數(shù)部分，小數(shù)點采取四舍五入）。租金周期及標準：第1周期（2018年1月1日-2018年12月31日）：月租金6000元。第2周期（2019年1月1日-2019年12月31日）：月租金6180元。第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元。第4周期（2021年1月1日-2021年12月31日）：月租金6683元。第5周期（2022年1月1日-2022年12月31日）：月租金7017元。上述租金以貨幣資金方式按季度結(jié)算（每三個月為一個結(jié)算周期），乙方應(yīng)按合同約定及時匯入甲方指定銀行賬戶。簽約當日乙方一次性支付三個月租金及押金（一個月租金）共計24000元。此后，乙方須在下一季度租金支付前提前十五天支付租金。甲方指定銀行賬戶名、賬號及開戶行：開戶銀行：招商銀行成都玉雙路支行；賬戶名：鄭某2；賬號：6214××××7755；甲方應(yīng)承擔(dān)的費用：租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由甲方依法交納。乙方應(yīng)承擔(dān)租賃期間使用房屋產(chǎn)生的水、電、氣、垃圾費及物業(yè)費等相關(guān)費用。合同簽約期內(nèi)，甲、乙雙方任何一方，如需提前終止合同，需提前3個月書面通知對方，經(jīng)雙方友好協(xié)商解決。房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋：（1）未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)。（2）損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復(fù)的。（3）利用承租房屋進行違法違規(guī)活動或存放危險物品。（4）逾期未交納按約定應(yīng)當由乙方交納的各項費用，已經(jīng)給甲方造成嚴重損害的。（5）拖欠房租累計十五天以上。（6）未經(jīng)甲方書面同意，乙方擅自將租賃物業(yè)一次性轉(zhuǎn)租給第三方長達三十天及以上。在上述情況下，甲方無需退還乙方已付租金及押金；乙方采購的家具、家電等相關(guān)設(shè)備歸乙方所有。租賃期滿合同自然終止。因不可抗力因素導(dǎo)致合同無法履行的，合同終止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，則乙方須按日租金的3倍支付滯納金。在租賃期內(nèi)，乙方逾期交納本合同約定應(yīng)由乙方負擔(dān)的費用，每逾期一天，則應(yīng)按上述費用總額的5%支付甲方滯納金。
《物業(yè)租賃合同》簽訂后，鄭某1將涉案房屋交付天繁酒店使用，天繁酒店支付了截止2020年3月31日的房屋租金。
2020年2月15日，西部國際金融中心物業(yè)服務(wù)中心出具《關(guān)于對民宿整頓的通知》，內(nèi)容有：近期發(fā)現(xiàn)個別民宿還在營業(yè)待客，西部國際金融中心物業(yè)服務(wù)中心對此事件高度重視，為了保證項目全體業(yè)戶/客戶及員工的安全，現(xiàn)我司結(jié)合社區(qū)、轄區(qū)派出所、根據(jù)成都新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控指揮部5號通告要求，全市城鎮(zhèn)小區(qū)（院落）實行限制外來人員進入的封閉式管理，現(xiàn)西部國際金融中心物業(yè)服務(wù)中心特作重要通知如下：1.對民宿空置房間將暫時做停水、停電；2.長期租戶請到派出所報備，物業(yè)收到派出所審核后辦理出入證，如未見出入證，我司有權(quán)立即清除外來人員并上報派出所；3.禁止外來人員進入小區(qū)。
2020年3月31日，天繁酒店出具《承諾書》，內(nèi)容有：我司在西部國際金融中心4樓經(jīng)營民宿，疫情發(fā)生后均嚴格按照政府部門要求暫停民宿經(jīng)營活動，現(xiàn)經(jīng)街道辦及社區(qū)同意進行正常經(jīng)營活動?，F(xiàn)有西金中心4樓房屋，共計33套房。
2020年4月15日，西部國際金融中心物業(yè)服務(wù)中心要求對涉案房屋采取有效整改措施，恢復(fù)原有消防防火門。
2020年4月5日，天繁酒店向鄭某1出具《告知函》，內(nèi)容有：新冠疫情對整個旅行行業(yè)乃至全社會都是致命性的打擊，從1月21號左右全面停業(yè)至今，酒店公寓項目幾乎處于顆粒無收的狀態(tài)；懇請業(yè)主們給予我們2月、3月至補充協(xié)議簽約日期免租，同時2020年1月1日-2020年12月31日執(zhí)行2019年租金水平，不予遞增；從即日起至本月30日，我們將安排工作人員負責(zé)與業(yè)主辦理補充協(xié)議簽署或房屋解約交接手續(xù)。
鄭某1因與天繁酒店房屋租賃合同糾紛一案委托北京市競天公誠（成都）律師事務(wù)所提供代理服務(wù)，支付本案律師代理費2000元。
一審法院另查明，天繁酒店墊付涉案房屋個人所得稅及房產(chǎn)稅共計3600元，國家稅務(wù)總局成都市錦江區(qū)稅務(wù)局出具相應(yīng)金額的《稅收完稅證明》。天繁酒店已拆除增設(shè)的防盜門，并恢復(fù)原有消防防火門。

一審法院認為，鄭某1系成都市錦江區(qū)西部國際金融中心××號樓××號房屋的所有權(quán)人，鄭某1將該房屋出租給天繁酒店，雙方簽訂了《物業(yè)租賃合同》，該合同的簽訂系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。上述合同簽訂后，鄭某1將涉案房屋交與天繁酒店，天繁酒店也依約向鄭某1支付了截止2020年3月31日的房屋租金。關(guān)于鄭某1的本訴訴訟請求及天繁酒店的反訴訴訟請求是否成立，認定如下：
一、關(guān)于租金、滯納金問題。1.關(guān)于租金。根據(jù)《物業(yè)租賃合同》中關(guān)于“第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元，乙方須在下一季度租金支付前提前十五天支付租金”的約定，本案中，天繁酒店已向鄭某1支付了截止2020年3月31日的租金，故天繁酒店應(yīng)向鄭某1支付從2020年4月1日起至2020年12月31日的租金57285元（6365元／月×3個月×3個季度）。一審?fù)徶?，天繁酒店主張在欠付的租金中抵扣墊付的稅費，因雙方簽訂的租賃合同未約定稅費抵扣租金的內(nèi)容，且天繁酒店未起訴主張稅費，故對天繁酒店主張在欠付租金中抵扣墊付稅費的抗辯理由，一審法院不予采納。關(guān)于疫情期間的租金，本案中，天繁酒店已支付2020年3月31日之前的房屋租金，因天繁酒店承租涉案房屋用于經(jīng)營酒店，疫情及疫情防控措施會導(dǎo)致天繁酒店暫時沒有營業(yè)收入或營業(yè)收入明顯減少，綜合考慮疫情及防控措施對天繁酒店經(jīng)營收益產(chǎn)生的不利影響、天繁酒店曾就疫情期間租金減免事宜與業(yè)主溝通協(xié)商，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌情確定由天繁酒店免于支付2020年2月1日至2020年3月31日2個月的房屋租金12730元（6365元／月×2個月），故鄭某1應(yīng)向天繁酒店返還房屋租金12730元。2.關(guān)于滯納金。根據(jù)《物業(yè)租賃合同》中關(guān)于“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，則乙方須按日租金的3倍支付滯納金”的約定，本案中，天繁酒店未按照合同約定向鄭某1支付房屋租金，已構(gòu)成違約，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，故鄭某1要求天繁酒店支付滯納金的訴訟請求，符合合同約定和法律規(guī)定，一審法院予以支持。關(guān)于滯納金的數(shù)額，天繁酒店認為滯納金過高，一審法院認為，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合考慮出租方的實際損失、合同中對雙方權(quán)利義務(wù)的約定及履行情況，確定滯納金以未付租金57285元為基數(shù)，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率標準，從本案受理之日即2020年5月28日起計算至實際付清之日止。
二、關(guān)于拆除防盜門恢復(fù)消防防火門、律師費的問題。1.關(guān)于拆除防盜門恢復(fù)消防防火門。由于天繁酒店已提供證據(jù)證明已經(jīng)拆除防盜門恢復(fù)消防防火門，故對該項訴訟請求，一審法院不再作處理。2.關(guān)于律師費。雙方簽訂的《物業(yè)租賃合同》未約定律師費，故對鄭某1主張?zhí)旆本频曛Ц堵蓭熧M的訴訟請求，一審不予支持。
本院認為，鄭某1與天繁酒店之間簽訂的《物業(yè)租賃合同》、以及天繁酒店未依約支付租金的法律事實均發(fā)生于《中華人民共和國民法典》施行之前，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，本案應(yīng)適用民法典實施前的法律、司法解釋予以處理?！段飿I(yè)租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。根據(jù)訴辯雙方意見，本案的爭議焦點為：一、一審法院判決免除天繁酒店的2月份、3月份租金支付義務(wù)是否恰當？二、一審法院對滯納金的調(diào)整是否恰當。
一、一審法院判決免除天繁酒店2020年2月份、3月份租金支付義務(wù)是否恰當。
二審中鄭某1主張案涉《物業(yè)租賃合同》約定案涉房屋用途為“住宅”，天繁酒店用于酒店經(jīng)營，違反合同約定。本院認為，雖然案涉《物業(yè)租賃合同》中約定案涉房屋用途為“住宅”，但鄭某1從天繁酒店的名稱即可知曉天繁酒店經(jīng)營主業(yè)為酒店，且鄭某1在二審中陳述天繁酒店的大多數(shù)租戶為分潤模式，鄭某1應(yīng)當知曉天繁酒店的經(jīng)營模式，及租用案涉房屋用于酒店經(jīng)營的事實，另結(jié)合鄭某1與天繁酒店于2017年11月簽訂《物業(yè)租賃合同》以來，天繁酒店將案涉房屋用于民宿經(jīng)營，鄭某1并未提出異議的情況，鄭某1主張?zhí)旆本频晟米宰兏干娣课萦猛荆虼颂旆本频甑淖饨鸩荒苡枰詼p免的理由不成立。
本院認為，天繁酒店于2020年2月份、3月份按政府對疫情防控的安排暫停民宿經(jīng)營，其實際經(jīng)營情況受到新冠疫情影響，且雙方當事人對于疫情影響下租金減免未能協(xié)商一致，人民法院可以根據(jù)合同的實際履行情況，運用公平原則對租金予以調(diào)整。本院認為新冠疫情影響下，天繁酒店作為承租人，民宿經(jīng)營受到影響，鄭某1作為出租人，自身亦存在購房成本，一審法院判決天繁酒店免于支付2020年2月份和3月份的全部租金不當，本院酌情確定天繁酒店2020年2月份、3月份期間承租案涉房屋租金予以減半支付。
二、一審法院對滯納金的調(diào)整是否恰當。
根據(jù)案涉《物業(yè)租賃合同》第十條第一款約定，天繁酒店如逾期支付租金，每逾期一日，則天繁酒店須按日租金的3倍支付滯納金。本院認為，案涉《物業(yè)租賃合同》中約定的滯納金實際上為違約金，違約金的功能是以補償為主，懲罰為輔。根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁判。一審法院根據(jù)天繁酒店的請求，綜合考慮出租方的實際損失、合同約定及合同履行情況，對滯納金標準進行調(diào)整。二審中，鄭某1主張一審法院調(diào)整后的滯納金標準過低，不足以彌補其損失，其應(yīng)對一審調(diào)整后的滯納金標準不足以彌補其自己的實際損失承擔(dān)舉證責(zé)任，但二審中鄭某1并未提供證據(jù)證明。故本院認為，一審法院認定滯納金標準并無不當。

綜上所述，鄭某1的上訴請求部分成立。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，但結(jié)果處理略有不當，本院予以部分改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
一、維持成都市錦江區(qū)人民法院（2020）川0104民初5746號民事判決第一項，即“四川天繁酒店管理有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向鄭某1支付租金57285元和滯納金（以57285元為基數(shù)，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率標準，自2020年5月28日起計算至實際付清之日止）”的判決；
二、撤銷成都市錦江區(qū)人民法院（2020）川0104民初5746號民事判決第三項、第四項，即“駁回鄭某1的其他訴訟請求”、“駁回四川天繁酒店管理有限公司的反訴其他訴訟請求”的判決；
三、變更成都市錦江區(qū)人民法院（2020）川0104民初5746號民事判決第二項“鄭某1應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向四川天繁酒店管理有限公司返還2020年2月1日至2020年3月31日2個月的房屋租金12730元”的判決為：鄭某1應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向四川天繁酒店管理有限公司返還2020年2月1日至2020年3月31日2個月的房屋租金的一半共計6365元；
四、駁回鄭某1的其他訴訟請求；
五、駁回四川天繁酒店管理有限公司的反訴其他訴訟請求。
如鄭某1、四川天繁酒店管理有限公司未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費2899元，減半收取1449.5元，由鄭某1負擔(dān)48.5元，由四川天繁酒店管理有限公司負擔(dān)1401元；一審反訴案件受理費159.5元，減半收取79.75元，由鄭某1負擔(dān)39元，由四川天繁酒店管理有限公司負擔(dān)40.75元。二審案件受理費1655.08元，由鄭某1負擔(dān)1500.08元，由四川天繁酒店管理有限公司負擔(dān)155元。
本判決為終審判決。
本案判決生效后，負有履行義務(wù)的當事人應(yīng)當依法按期履行。逾期未履行的，權(quán)利人申請執(zhí)行后，人民法院依法對相關(guān)當事人采取限制高消費、列入失信名單、罰款、拘留等措施，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

審判長楊晗
審判員赫耀文
審判員祝穎哲
書記員代小文

2021-07-05

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