北京市第一中級人民法院
民事二審判決書
農村房屋買賣合同糾紛（2021）京01民終4548號
上訴人（原審被告）：余某，男，1974年7月5日出生，土家族，公務員，住北京市延慶區(qū)。
委托訴訟代理人：劉某（余某之妻），住北京市延慶區(qū)。
委托訴訟代理人：馬桂吉，北京創(chuàng)為律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：賀某1，男，1945年1月5日出生，漢族，退休職工，住北京市延慶區(qū)。
被上訴人（原審原告）：韓某，女，1945年7月21日出生，漢族，退休職工，住北京市延慶區(qū)。
二被上訴人共同委托訴訟代理人：賀某2（賀某1、韓某之女），住北京市延慶區(qū)。
原審第三人：劉某（余某之妻），女，1975年4月14日出生，漢族，職員，住北京市延慶區(qū)。
一審法院認定事實：賀某1原為北京市延慶縣某村村民，1962年其參軍時將戶口遷出。1968年12月26日，賀某1與韓某登記結婚。1973年，賀某1退役后在內蒙古自治區(qū)集寧市從事公安工作。1987年，賀某1調回家鄉(xiāng)北京市延慶縣工作。1988年4月，經當時北京市延慶縣下屯鄉(xiāng)人民政府批給賀某1位于該鄉(xiāng)某村的宅基地一塊，后賀某1、韓某在該宅基地上新建北房六間、東房兩間。1994年，賀某1領取該宅院《集體土地建設用地使用權證》。后因行政區(qū)域變更，該處宅院變更為北京市延慶縣延慶鎮(zhèn)某村20號。1998年，時為現(xiàn)役軍人的余某和劉某戀愛。同年9月6日，就20號院買賣事宜，賀某1（甲方）與余某（乙方）簽訂《購房協(xié)議書》，該協(xié)議書約定：“經協(xié)議雙方商議，甲方同意將所使用房產共196㎡，包括所屬建筑、配套設施賣給乙方，價格40000元（大寫肆萬元），房產使用證件過戶手續(xù)費由乙方承擔，公證費由乙方承擔，付款方式為二次分期付款，第一次付2.5萬元（大寫貳萬伍仟元），其余部分第二次付清，時間另行商議，乙方已付押金壹佰元整。附：此書二份，甲乙方各持一份。甲方簽字賀某1、乙方簽字余某。1998年9月6日?！薄顿彿繀f(xié)議書》簽訂后，劉某于1998年9月底入住該宅院，同年10月底賀某1遷出；同年10月31日劉某與余某登記結婚，同年11月底賀某1將《集體土地建設用地使用證》交予劉某。除余某在簽訂《購房協(xié)議書》時給付賀某1押金100元外，后劉某在1999年9月22日前，分7次給付賀某1、韓某購房款39900元。2000年1月9日，就20號院買賣事宜，賀某1又與劉某簽訂《買賣房字據(jù)》，該字據(jù)約定：“茲有賀某1與劉某兩家自己協(xié)商，賀某1自愿將自家的家宅一處賣于劉某所有，家宅東西寬20.8米、南北長20.75米，地上有建筑物北房六間、東房二間，院內有幾棵小果樹，還有東、西、南三面圍墻。北房后邊有苫水一條，以上所有一切雙方協(xié)商作價肆萬元。其他過戶一切花費由劉某負擔。家宅四鄰以94年村委會丈量后發(fā)給的建設用地使用證為準。空口無憑，立字為據(jù)，雙方各持一份。賣方簽字賀某1、買方簽字劉某，證明人：祁某、張某。2000年1月9日?！痹摗顿I賣房字據(jù)》上蓋有北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)某村民委員會印章。當時劉某系北京市延慶區(qū)劉斌堡鄉(xiāng)周四溝村農民。2005年3月1日，余某從部隊轉業(yè)到延慶區(qū)工作。2005年7月8日，劉某轉為居民戶口。余某與劉某的戶口現(xiàn)均落戶于北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)燕水佳園8號樓312號房屋，其二人戶口未曾遷入到過北京市延慶區(qū)延慶鎮(zhèn)某村。購買20號院后，余某、劉某于2010年將該宅院中的兩間東房拆除，并在該宅院中部建小南房六間（東數(shù)第一間為過道），在南房南側建北房六間（東數(shù)第一間為過道），形成了南、北兩個宅院。因延慶區(qū)南辛堡村、民主村、某村棚戶區(qū)改造，2017年9月8日，建延房地產公司與劉某簽訂了《安置協(xié)議》，約定了被搬遷宅基地房屋位置、情況及補償方式。庭審中，雙方均確認20號院目前因棚戶區(qū)改造已被拆除，回遷房屋尚未交付。
本院認為，當事人訂立、履行合同，不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益。農村宅基地所有權屬于農民集體所有，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，根據(jù)“房地一體”原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地使用權的轉讓，非本集體經濟組織成員無權通過購買取得或變相取得。本案中，賀某1與余某于1998年簽訂的《購房協(xié)議書》，余某購買涉案房屋時為現(xiàn)役軍人，并非某村集體經濟組織成員，依照當時的法律規(guī)定，應當經過村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級政府的三級審批。余某未提供充分證據(jù)證明其購買涉案房屋經過了合法審批手續(xù)，故賀某1與余某所簽訂的《購房協(xié)議書》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效。余某主張其是20號院的合法土地使用權人，已經過政府部門審核及相關案件的認定，該主張與法院查明的事實不符，亦未提供充分證據(jù)證明，故本院不予采信。
綜上所述，余某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費800元，由余某負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長劉磊
審判員劉秋燕
審判員趙蕾
法官助理李昊婷
書記員張一
2021-08-02
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