富民縣人民法院
民事一審判決書
商品房銷售合同糾紛（2021）云0124民初388號
原告：謝某某，女，1991年1月18日生，住云南省昆明市盤龍區(qū)。
委托訴訟代理人：趙虹眉，云南華恒律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托訴訟代理人：李節(jié)軍。特別授權(quán)代理。
被告：昆明全拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。統(tǒng)一社會信用代碼：9153012456006634XD。住所地：云南省昆明市富民縣永定街道辦事處黎陽路56號。
法定代表人：劉紹忠，公司董事長。
委托訴訟代理人：樊某，公司員工。特別授權(quán)代理。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被告對原告提交的第1、2組證據(jù)真實性、合法性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可；原告對被告提交的第1組證據(jù)真實性、合法性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。對第2組證據(jù)三性不認(rèn)可。對當(dāng)事人對真實性無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下：對當(dāng)事人有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下：被告提交的第2組證據(jù)，符合證據(jù)三性，予以認(rèn)定。關(guān)于上述證據(jù)的關(guān)聯(lián)性及證明效力，本院將結(jié)合全案進(jìn)行綜合評判。
案經(jīng)庭審，本院認(rèn)定如下事實：2012年11月23日，原告與被告簽訂《商品房購銷合同》（合同編號：假日尚島花園0521號），原告購買被告開發(fā)建設(shè)的假日尚島花園第一組團(tuán)第3幢第1單元第3層01號商品房，合同約定購房總價為355,800元，原告于2012年11月23日全額支付房款。并約定了逾期付款及逾期交房的違約責(zé)任等合同內(nèi)容。合同第十二條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，“甲乙雙方在該商品房交接手續(xù)辦理完成后，依法應(yīng)達(dá)到以下條件：1.乙方支付全部房款、配套費、維修基金、契稅及其他各項稅費；2.乙方向甲方出具書面委托書；3.乙方向甲方提供完整的符合產(chǎn)權(quán)登記部門要求的資料（包括但不限于產(chǎn)權(quán)人及共同購買人身份證復(fù)印件、購房發(fā)票原件及辦理產(chǎn)權(quán)所需要的其他資料）。甲方在商品房竣工交付使用，且乙方完成上述義務(wù)后，經(jīng)甲方審核乙方所所提交資料齊全且無誤后90個工作日向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送申辦產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)手續(xù)，隨后通知客戶辦理產(chǎn)權(quán)。在辦理產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的費用由乙方承擔(dān)。如乙方不能按時完成上述義務(wù)，甲方有權(quán)拒絕代為辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此產(chǎn)生的損失由乙方自行承擔(dān)”。
另查明，2013年1月30日原告按被告通知及《交房明細(xì)表》繳納了該房屋相關(guān)的配套、契稅、印花稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)證工本費、產(chǎn)權(quán)證代辦費、轉(zhuǎn)讓交易費、測繪費等地產(chǎn)費用27,312.4元及物管費用1724元，并由被告開具《收據(jù)》給原告收執(zhí)。同日被告將商品房交付原告使用。
本院認(rèn)為，謝某某與全拓公司簽訂的《商品房購銷合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反國家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。涉案合同第十二條對產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)行了約定，并約定了各自義務(wù)及辦證期限，但未約定逾期辦證的違約責(zé)任。本案證據(jù)足以認(rèn)定謝某某向全拓公司支付全部房款，并按被告通知繳納辦證稅費，提供了辦證資料，即已履行合同約定義務(wù)，且謝某某已實際占有涉案房產(chǎn)。但全拓公司并未履行協(xié)議約定義務(wù)，全拓公司應(yīng)按合同約定履行涉案商品房的辦證義務(wù)，且在合理的期限內(nèi)辦結(jié)并交付權(quán)證。經(jīng)查，因全拓公司自身原因?qū)е缕湮窗凑丈唐焚I賣合同約定履行完畢辦證義務(wù)，事實清楚，且協(xié)助謝某某辦理產(chǎn)權(quán)系的從合同義務(wù)，全拓公司未履行該義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”的規(guī)定，經(jīng)查，謝某某于2013年1月30日按全拓公司出具《交房費用明細(xì)表》繳納了該房屋相關(guān)的配套、契稅、印花稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)證工本費、產(chǎn)權(quán)證代辦費、轉(zhuǎn)讓交易費、測繪費等地產(chǎn)費用及物管費用，同日涉案房屋已交付謝某某使用。全拓公司無證據(jù)證實其已履行了合同約定的審核謝某某所提交資料，齊全無誤后，于90個工作日向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送申辦產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)手續(xù)，隨后通知客戶辦理產(chǎn)權(quán)等協(xié)助辦證的義務(wù)，或謝某某未守成約定義務(wù)，全拓公司所提供的證據(jù)不足以證明其主張的待證事實成立，由其承擔(dān)舉證不利的法律生果，其提出系謝某某未提供材料手續(xù)配合其辦證及已通知謝某某辦證，系謝某某存在過錯的抗辯理由，不予采納。對于辦理產(chǎn)權(quán)證書雙方約定為：“商品房竣工使用，且謝某某達(dá)到約定條件，即義務(wù)后，經(jīng)審核無誤后90個工作日向登記機(jī)關(guān)報送相關(guān)手續(xù)”。全拓公司不能履行其辦證義務(wù)，自房屋交付使用之日起90日起，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，以此彌補(bǔ)原告損失，并據(jù)此督促全拓公司積極履行合同義務(wù)，故謝某某請求由全拓公司辦理并交付該商品房權(quán)證，承擔(dān)逾期辦證違約金的請求，予以支持。因本案謝某某未提供證據(jù)證明造成損失的金額，但造成損失實際存在，且該損失具有不確定性。為了促使被告履行義務(wù)，并有利于原告實現(xiàn)其對該房地產(chǎn)所有權(quán)的完整權(quán)益。因違約金主要是補(bǔ)償性的，但也可以兼具一定的懲罰性。對于逾期辦理房產(chǎn)證導(dǎo)致原告的實際損失數(shù)額難以確定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的計收金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算的規(guī)定，按照合同對等原則，結(jié)合本案的實際情況，參照金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)來確定原告的實際損失數(shù)額。本案中經(jīng)審查，謝某某已實際占有并使用該房屋，未能充分舉證證明其實際損失金額，實際損失亦無法確定，而其主張以所交房款為基數(shù)，按年利率3.85%的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，該主張不高于法定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，謝某某主張符合法律規(guī)定。經(jīng)釋明，全拓公司未提出違約金過高及調(diào)整申請，全拓公司也未提交證據(jù)證實該違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)予以調(diào)低，故對其認(rèn)為違約金因合同未約定不應(yīng)支持的意見不予采納。本案以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，結(jié)合房地產(chǎn)市場價格、房屋租賃價格及不動產(chǎn)抵押等情況，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情予以認(rèn)定自房屋交付使用之日起，減去90天延展期?，F(xiàn)原告提出的自2013年6月7日起至2021年5月7日止計算逾期交房的違約金94,746.58元，并承擔(dān)以購房總價款355,800元為基數(shù)，自2021年5月8日起至實際辦證之日止，按年利率3.85%的標(biāo)準(zhǔn)計算給付原告謝某某逾期辦證違約金的主張，該主張有事實依據(jù)，于法不悖，且足以彌補(bǔ)原告因被告違約造成的實際損失，故本院予以支持。本案系民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，故依法適用民法典的規(guī)定。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第七條、第五百零二條、第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十五條，第五百九十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十八條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
一、由被告昆明全拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)為原告謝某某辦理并交付富民縣假日尚島花園第一組團(tuán)第3幢第1單元第3層01號商品房不動產(chǎn)登記證；
二、由被告昆明全拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以355,800元為基數(shù)，按年利率3.85%的標(biāo)準(zhǔn)計算，支付原告自2013年6月7日起至實際辦理不動產(chǎn)登記證至原告謝某某名下之日止的逾期辦證違約金。
如果未按生效判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費減半收取計1084元（原告已預(yù)交），由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省昆明市中級人民法院。
雙方當(dāng)事人在上訴期限內(nèi)均未提起上訴的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可以在判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。申請強(qiáng)制執(zhí)行的期限為兩年。
審判員宣云
書記員火有明
2021-07-29
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