郴州市北湖區(qū)人民法院
民事一審判決書(shū)
租賃合同糾紛（2021）湘1002民初2268號(hào)
原告：何某某，男，1974年12月17日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區(qū)。
原告：劉某，女，1982年9月24日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區(qū)。
委托訴訟代理人：何某某，基本情況同原告何某某，系原告劉某丈夫。
被告：李某某，男，1963年1月27日出生，漢族，住湖南省郴州市。
被告：李某某2，女，1971年2月7日出生，漢族，住湖南省郴州市。
被告：陳某，男，1981年12月11日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區(qū)。
被告：郴州市天貿(mào)科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖區(qū)北湖街道升平路10號(hào)3樓391號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91431000085433410M。
法定代表人：唐菲菲。
被告：郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司，住所地湖南省郴州市蘇仙區(qū)香雪大道1-13號(hào)二樓218室。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9143100005386315XH。
法定代表人：李某某。
經(jīng)審理查明，本院確認(rèn)以下案件事實(shí)：
一、2014年4月8日，原告何某某、劉某為買(mǎi)受人（乙方），被告李某某2、李某某、陳某為出賣(mài)人（甲方）簽訂了《北湖網(wǎng)貿(mào)商城房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：乙方購(gòu)買(mǎi)甲方坐落在郴州市北湖區(qū)××路××號(hào)××北湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，房產(chǎn)證為郴房權(quán)證北湖字第7××2號(hào)、7××3號(hào)、7××7號(hào)、7××8號(hào)、7××1號(hào)、7××3號(hào)）北湖網(wǎng)貿(mào)商城項(xiàng)目中的第三層28號(hào)鋪面，建筑面積9.39㎡，總價(jià)款245976元；甲方應(yīng)當(dāng)在2014年9月30日前將鋪面交付乙方委托的市場(chǎng)管理公司使用；乙方同意委托郴州市天貿(mào)市場(chǎng)管理公司對(duì)北湖網(wǎng)貿(mào)商城進(jìn)行市場(chǎng)管理并簽訂《委托管理合同》。甲方代表人陳某在該合同上簽字，并加蓋三合一公司的印章。2014年4月7日，三合一公司向何某某、劉某出具一份收據(jù)，內(nèi)容為：“今收到何某某、劉某交來(lái)北湖網(wǎng)貿(mào)3-28號(hào)房款245976元”。經(jīng)查，何某某、劉某總共支付購(gòu)房款245976元。
二、2014年4月8日，原告何某某、劉某為甲方，被告天貿(mào)公司為乙方、三合一公司為丙方，三方共同簽訂了《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，約定，甲方自愿委托乙方經(jīng)營(yíng)管理其購(gòu)買(mǎi)的上述商鋪，委托期限截止日期至2019年7月30日；甲方收益為年固定回報(bào)，委托期的年回報(bào)為購(gòu)房總價(jià)款的9%（稅后）（按每年12個(gè)月折算按月支付回報(bào)）。即甲方每月收益金為購(gòu)房總款245976元×9%÷12月/年=1845元。甲方簽訂購(gòu)房合同并繳納應(yīng)付房款滿(mǎn)50%的次月開(kāi)始計(jì)算收益金，收益金按甲方實(shí)際支付房款的總額計(jì)算，乙方于每月30日前結(jié)算并支付甲方上月的固定收益，并轉(zhuǎn)賬到甲方指定的銀行賬戶(hù)；乙方須及時(shí)按月支付甲方的固定回報(bào)，如連續(xù)兩個(gè)月不按時(shí)支付甲方回報(bào)，由丙方先行墊付，丙方再向乙方追索該款項(xiàng)及利息；甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期銀行一年期存款利率計(jì)算）。
三、《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》簽訂后，上述商鋪即交由被告天貿(mào)公司經(jīng)營(yíng)管理，天貿(mào)公司按協(xié)議約定向何某某、劉某支付每月收益金1845元至2016年2月，之后未按期支付,但陸續(xù)支付了部分收益金。截止目前，天貿(mào)公司向何某某、劉某共計(jì)支付收益金（按《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》委托期限內(nèi)）68970元【1353元（2014年4月9日-2014年4月30日的收益金）+1845元×31個(gè)月+10422元（4539元+5883元，2018年10月14日到天貿(mào)公司財(cái)務(wù)領(lǐng)取）】。
四、2017年7月25日，被告李某某、李某某2、陳某為甲方，北湖網(wǎng)貿(mào)商城門(mén)面購(gòu)買(mǎi)者全體業(yè)主為乙方，雙方達(dá)成《北湖網(wǎng)貿(mào)商城業(yè)主租金返還協(xié)議》：“……1、2017年7月25日以后所出租北湖網(wǎng)貿(mào)商城甲方所有門(mén)面的租金收入必須全部用于支付業(yè)主的租金返還款（2016年3月至2017年9月30日所欠租金返還款），不允許挪作他用，如甲方違反，由甲方承擔(dān)一切法律后果（包含業(yè)主鬧事造成市場(chǎng)停業(yè)的一切后果）?！?、2017年7月25日以后的租金返還……租金的金額按照原來(lái)簽訂的委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議中的約定執(zhí)行?！?br />
五、原告何某某對(duì)郴州市北湖區(qū)人民法院查封本案案涉商鋪提出異議，2018年5月29日郴州市北湖區(qū)人民法院作出（2018）湘1002執(zhí)異128號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定中止對(duì)本案案涉商鋪的執(zhí)行。
另查明，被告郴州市天貿(mào)科技有限公司登記的股東為李某某2、唐菲菲，曾用名郴州市天貿(mào)市場(chǎng)管理有限公司，于2016年1月變更為現(xiàn)名稱(chēng)。被告郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司登記的股東為李某某、李某某2、陳某，曾用名郴州市三合一投資有限公司，于2017年7月變更為現(xiàn)名稱(chēng)。
判決的理由與結(jié)果
本院認(rèn)為，本案系租賃合同糾紛。本案中，雖然雙方簽訂的協(xié)議名為《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，并且約定被告天貿(mào)公司向原告何某某、劉某支付的款項(xiàng)名為收益金，但是從協(xié)議內(nèi)容看，天貿(mào)公司（乙方）只需按約定支付金額固定的收益金，并未約定甲方（何某某、劉某）向乙方支付委托管理費(fèi)，乙方對(duì)案涉商鋪擁有自主規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)、管理及以乙方名義轉(zhuǎn)租，乙方的盈虧不影響甲方的收益，更符合租賃合同關(guān)系的特征，故本院認(rèn)為，《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》的性質(zhì)為租賃合同，合同中約定的收益金實(shí)質(zhì)為租金。
本案中《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。被告天貿(mào)公司接受委托，經(jīng)營(yíng)管理何某某、劉某購(gòu)買(mǎi)的鋪面后，理應(yīng)依約向何某某、劉某支付收益金，被告天貿(mào)公司、三合一公司拖欠何某某、劉某收益金的行為實(shí)屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
（一）根據(jù)《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》約定，天貿(mào)公司每月應(yīng)向何某某、劉某支付收益金1845元，如連續(xù)兩個(gè)月不按時(shí)支付，由三合一公司先行墊付，委托經(jīng)營(yíng)管理期間2014年4月9日至2019年7月30日，天貿(mào)公司應(yīng)付何某某、劉某收益金117588元（1353元+1845元×63個(gè)月）。天貿(mào)公司已支付了收益金68970元，故尚欠何某某、劉某收益金48618元，該款三合一公司并未按約定墊付，故原告何某某、劉某請(qǐng)求被告天貿(mào)公司、三合一公司支付租金，本院予以支持。
（二）根據(jù)《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》“如連續(xù)兩個(gè)月不按時(shí)支付甲方（何某某、劉某）回報(bào)，由丙方（三合一公司）先行墊付，丙方再向乙方（天貿(mào)公司）追索該款項(xiàng)及利息，甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期銀行一年期存款利率計(jì)算）”的約定，在被告從2016年3月就存在逾期支付的情況下，何某某、劉某有權(quán)向天貿(mào)公司、三合一公司主張利息，但原告主張按年利率3.25%計(jì)算利息沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)按同期銀行一年期存款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（2016年至今央行發(fā)布的同期銀行一年期存款利率為年利率1.5%），何某某、劉某以全部欠付租金為基數(shù)，請(qǐng)求支付5年的利息，超出實(shí)際逾期天數(shù)，至判決之日，全部欠付租金綜合實(shí)際逾期為3年，故天貿(mào)公司、三合一公司應(yīng)支付的逾期付款利息為2188元（48618元×1.5%×3年）。
（三）本案中，被告李某某、李某某2、陳某為被告三合一公司的股東，被告三合一公司與被告李某某、李某某2、陳某存在法人人格混同的情況，公司財(cái)產(chǎn)與股東財(cái)產(chǎn)混淆在一起，無(wú)法區(qū)分，且被告李某某、李某某2、陳某在《北湖網(wǎng)貿(mào)商城業(yè)主租金返還協(xié)議》中也承諾從門(mén)面收益中支付欠交業(yè)主的租金。故被告李某某、李某某2、陳某應(yīng)為被告天貿(mào)公司、三合一公司所欠租金承擔(dān)連帶償還責(zé)任。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)公司法》第二十條第三款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告郴州市天貿(mào)科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)向原告何某某、劉某支付租金48618元、逾期付款利息2188元，合計(jì)50806元；
二、被告李某某、李某某2、陳某對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
三、駁回原告何某某、劉某的其他訴訟請(qǐng)求。
如被告郴州市天貿(mào)科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、李某某、李某某2、陳某未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)減半收取606元，由原告何某某、劉某負(fù)擔(dān)61元，被告郴州市天貿(mào)科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、李某某、李某某2、陳某負(fù)擔(dān)545元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省郴州市中級(jí)人民法院。
審判員曾軍
法官助理?xiàng)畋梯x
書(shū)記員李維
2021-07-22
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